26期花絮：医院开进写字楼发生怎样“化学反应”

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     （河北站发布）海量供应之下，为写字楼寻找增量使用者，是写字楼项目解决去化问题的前提和基础。但一个城市的产业结构非一己之力所能左右，如何在常规办公需求之外，寻找写字楼建筑嫁接其他需求的N种可能，已成为解决写字楼去化问题的关键。12月22日，第26期[赢在河北]沙龙，是由燕赵晚报·楼市快报和河北站共同主办的专业分享活动负面危机处理广州，由北方绿野建筑设计有限公司董事长兼总建筑师郝卫东主讲，从一则创意写字楼变身医疗主题建筑的案例出发，分享写字楼功能定位华丽转身的N多可能。

　　本期“赢在河北”沙龙，还特邀以下嘉宾共同交流分享：河北盈阔房地产经纪有限公司总裁李红，智耀东方项目总经理李霞，邯郸嘉德利房地产开发有限公司总经理许玲，邯郸嘉德利房地产开发有限公司副经理刘阳，河北新合作房地产开发有限公司营运总监王青，西美地产营销总监李秀静，北方绿野建筑设计有限公司副总经理、副总建筑师胡玉强，北方绿野建筑设计有限公司设计师赵晓丽。历时2个多小时的思想碰撞，沙龙现场时时飞溅智慧的火花。

      本期沙龙的主题分享从北方绿野的一个成功案例开始——乐宸商务从创意写字楼到医疗主题单体建筑的华丽转身，能够成功转身的关键点有哪些？这个案例对于海量供应的写字楼市场又有何普遍意义？沙龙主讲嘉宾，北方绿野建筑设计有限公司董事长兼总建筑师郝卫东围绕上述问题进行分享。

　　沙龙现场，嘉宾们从自家项目和自身专业积累出发，踊跃参与，专业度极高，观点精彩纷呈。

       揭秘写字楼华丽转身的先决条件　

　　郝卫东 北方绿野设计有限公司董事长兼总建筑师

       乐宸商务位于红旗大街玉石铜路口，处于5条道路交口，从地缘而言先天具备了地标属性。最初定位为创意型写字楼，但在项目封顶后，开发商由开发展需要决定自持，并导入河北省生殖妇产医院，调整为医疗型建筑。

　　北方绿野在运营顾问的配合下，充分利用现有建筑设施，并对建筑功能空间重新进行了优化。新增2部医用电梯，增设大门雨棚，并对底商等进行改造。

　　我认为这个项目的成功“转型”是有可复制性的。首先，其能够成功转型的前提是其开放的大空间布局，赋予了建筑多功能的通用性，对其承接全新的空间转化有很大的帮助。

　　北方绿野立志要做中国可持续建筑的践行者。所谓可持续建筑，首先就要建设能够适应未来的产品，要考虑到建筑在全生命周期内功能和定位改造的可能，此外，建材、设备的选择也要经得起时间的考验。

　　对于开发商而言，建筑的改造和转型意味着将投入一笔资金，但今天追加的改造投入，一定会成为未来收益的基础。 

　　写字楼需要一场意识形态革命

　　王丹雪 燕赵晚报房地产工作室主任

　　今天的活动，发起了一场写字楼领域里的意识形态革命——如果提到写字楼，业内首先想到的就只有它的商务和办公属性，其实这个认知是狭隘的，更应该考虑写字楼嫁接产业的N多可能。目前写字楼基本上都是运营在单一模式里，而市场则需要更多跳跃的非常规模式。郝总的分享，能够起到激发创新思维模式的作用，从中我们看到了今后模式改变。

　　写字楼产品进入销售期后再考虑嫁接其他产业，其实是有点晚，应在产品规划设计之初就导入产业思维。从市场现状看，单纯物理空间的写字楼其实已经没有意义了，未来应运用设计公司的产品思维理念，将写字楼打造成更多复合业态产品，而不是仅仅拘泥于单一办公物业。例如将奢侈品、文化教育产业、医疗产业引入写字楼，实现趋同方向的叠加效应。随着这种复合业态写字楼的爆发式增长，设计环节在产品规划中所占比重越来越大。

　　打造百年建筑的全生命周期

　　胡玉强 北方绿野设计有限公司副总经理兼副总建筑师

　　写字楼当下面临的问题包括远期和近期、自持还是去化的矛盾，是很难全部解决的。在项目规划设计之初就给未来功能的调整留有空间，会使得项目适应性更强。因为项目到后期有些可以改、有些已不可能改了。比如层高，原本3.3米的层高会制约许多业态的嫁接。所以我们在最近设计的两栋写字楼里，建议业主将层高一律定在4.2米，要考虑到它未来四十年使用期内功能调整的可能，从根本上说，打造百年建筑的全生命周期才是建筑要追求的本源所在。

　　设计上要预留可改造空间

　　赵晓丽 北方绿野设计有限公司设计师

　　作为这个项目的设计师，对于写字楼成功“转型”成医院，我的感想是，这个产品交通核和空间预留布置的很好。电梯和卫生间放到了中心地带，原来只有6到8部电梯，最后考虑到做医院需要更多的电梯，特别是可以放担架的医疗梯，所以我们就强制预留了2部，我认为有足够的预留空间是最成功的转型。

　　大健康产业将成为写字楼新宠

　　王青 河北新合作房地产开发有限公司营运总监

　　郝总的分享很精彩，看到写字楼华丽转身成医疗机构，让我想到了最近国家密集推出的扶助和支持民营资本办医的政策，引导民营资本向医疗养生方向发展。医疗业态进入写字楼，现在许多地方也有成功先例，不仅仅是医院，包括泛医疗、大健康的概念，未来月子中心、牙科医院、养生等轻资产医疗机构以及教育、文化等产业都能走进写字楼。我们新合作城市广场之前也关注并寻找过这种机会，今天的事实证明这种尝试是可行的。 

　　写字楼“转身”要算好经济账

　　李红 河北盈阔房地产经纪有限公司总裁

　　我认为写字楼“转型”时，层高、空间等问题是必然要面对的。楼层越高，空间越大，未来可变更性越大。固定的交通核和电梯，将成为日后网络公司密集入驻的挑战，因为网络公司人员“流量”大，对于交通核是要求必须优化的。

　　从后期市场消化的层面看，改造成本必须要向产品定位妥协，就是要细算经济账。买写字楼的客户对物业的金融属性很看重，越是高品质的写字楼越是能够吸引优质的客户，无论是租还是在售，品质是第一位的。

　　深感产品前期定位的重要性

　　李霞 智耀东方项目总经理

　　我从自身产品出发，发现产品的前期定位和设计理念对日后的市场前景起决定作用。

　　产品一旦形成，要想进行“转型”，可是却不知道通道、电梯等硬件该怎么处理。今天来这里，看到写字楼项目这么华丽地转身成医疗机构，我了解到了很多信息。我也想就我们的产品私下再与专家们沟通，希望也能够成功华丽“转型”。

　　本市写字楼区域分布不均

　　李秀静 西美地产有限公司营销总监

　　石家庄写字楼区域分营销管理类培训布不均衡，总量过剩、大量写字楼滞销之下，有些区域缺乏纯正写字楼，比如我们项目所在的西南区域。

　　说到“转型”问题，我认为如果在层高、开间等不方便改变的情况下，能变的只有服务。产品前期设计师可以找好的，服务不到位会大打折扣。

　　写字楼定位的多元化已成趋势

　　许玲 邯郸嘉德利房地产开发有限公司总经理

　　今天从邯郸赶过来，主要是想聆听和学习，果真受益匪浅。从郝总的案例看到这华丽的转身，我真的是羡慕有加。因为地域的差别，我们的项目从产品开发理念到现在的销售状况，都跟石家庄有着很大的不同。但是今天沙龙的主题以如此新颖的角度，阐述了写字楼的共性问题“用事实说话，让专喜德盛营销方式家解惑”，让我们对于写字楼的多元化发展趋势有了清晰的认知。