万达商业转型轻资产 拟募资120亿用于万达广场项

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　　去年底万达商业（03699.HK）在港上市并成为当年港交所最大规模IPO后，证监会在本月初刚刚宣布完善新股发行制度重启IPO，万达商业登陆A股市场发行的招股书随即对外披露。

　　万达商业暂未披露登陆A股市场地点、发行价格及上市日期，但据其招股书内容，万达商业计划发行A股不超过2.5亿股，拟募资金或许会达到120亿元，这些发行新股资金将投入万达商业位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。

　　如果万达商业能够顺利完成在A股市场最多2.5亿股新股发行，届时万达商业的总股本会达到约48亿股，其中H股6.5亿股，股本比例13.66%，A股限售股38.7亿股，占比81.11%，而公开发行的A股流通股2.5亿股，股本比例只有5.23%。

　　在万达商业A股新股发行之前，公司实际控制人王健林直接持有万达商业6.788%的股权，并通过其控制的万达集团间接持有万达商业43.712%的股权，此外王健林夫人林宁也持有万达商业3.181%的股份。

　　万达商业若能在内地上市，又将成为另一家AH股双上市平台的地产公司，进一步释放万达商业的潜在估值，另一个明显的好处是，虽不清楚万达商业届时登陆A股市场募集资金规模，但却是能够给万达商业补充一笔可观的流动资金。

　　根据万达商业A股新股发行招股书披露，在现金流方面，今年上半年万达商业的现金流状况出现大幅波动。

　　横向比较万达商业2012年、2013年、2014年和2015年上半年4个财务周期，万达商业今年上半年的经营活动产生的现金流量净额是唯一为负的财务周期。

　　今年上半年，万达商业经营活动产生的现金流量净额为净流出近37亿元，而公司在2014年、2013年和2012年3个财务年度的经营活动产生的现金流量净额为净流入88亿元、68亿元和115亿元。

　　叠加今年上半年万达商业投资活动和筹资活动两项产生的现金流量净额均为净流出198亿元和125亿元，今年上半年万达商业的现金资源减少了357亿元，因此到今年6月底，公司的现金及现金等价物余额从年初的863亿元降到了506亿元。

　　万达商业在今年上半年现金资源减少的原因之一，其中就包括公司经营活动现金流的减少。今年上半会员痛点营销年，万达商业经营活动现金流入为764亿元，相当于2014年全年公司经营活动现金流入量1670亿元的45.7%。

　　而经营活动现金流入的大幅波动，应该是与万达商业今年营业收入结构的显著变化也紧密关联。

　　根据万达商业A股发行招股书，万达商业三五业务板块之一的物业开发及销售板块在今年上半年实现的销售额为612亿元，相比公司在2014年实现的1600亿元的销售额，占比仅为38%，物业开发及销售板块在今年上半年表现并不出色。

　　万达商业对三大业务板块收入结构的调整，尤其是提升投资物业租赁及物业管理的营收占比，使其在今年上半年的营业收入表现萎靡。

　　根据万达商业的招股书财务信息，公司在今年前6月实现营业总收入为329亿元，相比公司2014年全年1146亿元的总营收，其占比只有28.7%。

　　今年上半年营收表现萎靡，直接连累的是公司利润，今年上半年万达商业实现的营业利润为67.68亿元，这还是公司计入了高达39亿元的投资物业公允价值变动收益，而投资物业公允价值收益并不能兑换回现金流。万达商业去年全年的334亿元，计入的投资物业公允价值变动收益为134.6亿元，所占营业利润比重为40%，而今年上半年这一比重为57.6%，这意味着万达商业通过实际经营活动直接贡献的营收和利润的盈利能力在削弱。

　　通过物业开发以平衡投资物业和豪华酒店的现金流，一直都是万达广场开发现金流平衡的主要方式，外界评价万达商业的万达广场开发运营中平衡现金流模式为“以售养租”。万达目前急于提升公司投资物业租赁及物业管理业务贡献占比，即所谓的“轻资产模式”，但另产品经理做市场调研一方面，万达商业在发展阶段上，仍将自己在上市3年后定位为“公司发展阶段属于成长期且有重大资金支出安排”，这在万达商业在招股书中披露的公司上市后三年的股利分派计划中有所说明。