渝城论道：重庆区县成商家拓展新战场 区县项目

　　重庆区县成品牌商家拓展新战场

　　纵观整个行业，知名房企的布局成为品牌商家拓展的风向标。不管是因为企业前瞻性的战略决策、亦或是重庆主城土地资源稀缺、区县政府“放惠”引入、还是主城市场饱和等，万达、宝龙、舆论影响着群众判断砂之船、新鸥鹏、金科地产、步步高集团等知名房企不谋而合的聚首在区县，打造出所在区县的商业地标。

　　同时，包括ZARA、H&M、红星美凯龙、孩子王、哈根达斯、大润发超市、永辉超市、沃尔玛、华润万家、家乐福、麦德龙、ONLY、Jack&Jones、GXG、屈臣氏、万宁、迪卡侬、重庆百货、新世纪百货、远东百货、NOVO百货、银泰百货、金翠河、银鲨国际美食百汇、肯德基、必胜客、德克士、乡村基、满记甜品、朕之味等知名代表品牌也成功布局区县。

　　据悉，以大润发超市、乐天玛特、大白鲸世界等为代表的品牌也将首店选址在区县市场。NOVO百货在重庆目前营业的共2家，其中一家就选址在万州;今年才布局重庆开出第一家店的迪卡侬，未来，将在重庆开店22家，其中主城、区县各开11家;永辉超市在重庆可谓是全面开花，战略宣称区县上央视一套广告1分钟收费全覆盖。

　　据嘉宾介绍，大地影院2014年全国新开业79家，新推出了自由人品牌，主要针对年轻人群体，主打潮流时尚路线，个性化设置更加明显。并将全国第一家自由人选址在重庆江北观音桥。同时，大地影院更加细分市场，针对社区商业，推出了CC影院。“只要有合适的项目，满足人口、客流的需求，大地影院都会选择进驻。”

　　鲜芋仙目前在重庆开出10家直营店，并在重庆区县的永川、合川、长寿开出了4家店。“2015年，鲜芋仙拓展的重点放在区县市场，拓展中优先看区域的客流、项目所在的位置。”

　　越界影城主要走“农村包围城市的路线”，目前已在全国开出了8家影城，未来3-5年将在全国新增30家。“越界影城面积一般在3000㎡以上，优先考虑区域常住人口在20万人及以上，项目层高9米以上，商业氛围浓厚，客流量大的区域。”

　　咖啡陪你在中国的整个拓展战略就是以时间占空间。2015年咖啡陪你正式进军了区县市场，目前在涪陵开出2家;相较与重庆主城的小型店，区县店更规模化和休闲，在选址过程中，更倾向接近休闲定位的项目。

　　区县商业项目可强强企业网络营销数据分析联合 做强商圈

　　嘉宾指出，区县项目，辛酸冷暖自知。原因有几点，第一，商家“嫌贫爱富”，导致区县项目招商更难。据不完全统计，2014年知名品牌首次进入中国内地市场的有61家。其中进入北上广深等一线城市购物中心的品牌有38家，而剩下的23家均在武汉、成都、南京等二线城市，鲜有出现在重庆市场的。在这样的大环境下，重庆区县市场可选择性上更是甚少，即使有一些知名品牌，也大多以加盟形式为主;第二，区县商业项目不断爆发，对品牌资源的需求越来越大;第三，开发商站在三、四线城市决策标准化，项目定位跟商家错位，在招商过程中，一定要明确哪些品牌是衬托项目形象，哪些是能很好落地的;第四，外来商家水土不服。外来商家对重庆组团式结构商圈消费特性、人员移动消费习惯不是很了解，最终不欢而去。

    作为深耕在区县的茂田商业，目前在大足、铜梁、合川均有商业项目在启动。茂田实业(集团)有限公司常务副总经理李金表示，运作区县项目与主城区项目还是区别很大。他认为，“相较于主城高租金、高人力成本、在主城竞争得头破血流，而且投资回报率不高激烈的竞争环境，区县市场目前反而投资前景更大，投资回报率更高”;“而对于区县项目招商时，要分层次、有目的性的选取商家。在茂田大足、铜梁项目的招商上，区县排名前20%的品牌，会占到项目的60%-70%，满足项目的招商率;同时，全国性的知名品牌会占到30%左右，起到锦上添花的作用。”

    “择邻而居”一直是国际大牌选择拓展考虑的重要因素。同样，对区县尤其是新城区，在商业氛围还不是很浓厚的环境下，更需要开发商强强联合，共同打造一个商圈，增强区域的影响力和号召力，加速商圈的成熟，降低项目开发风险;当然，在强强联合做强商圈的同时，也需要错位经营，满足品牌商、消费者多元化需求。

　　针对区县商业市场面临的现状，有嘉宾也提出结合电商做区县商业市场的想法。目前市场上出现“空城”现象，很重要的原因在于政府在土地出让时，强制要求商业体量，在不了解市场情况下，政府画圈定位，盲目做大商业体量，导致之后的招商难、空城的局面。

　　嘉宾认为，目前区县市场招商难，从区域来看，区县新城区比老城区难度更大，品牌商家不愿意与项目一起度过艰难的培育期;从业态来看，零售尤其是服饰，招商难度更大。

　　目前zara等知名快时尚品牌入驻天猫，充分利用了电商对消费者数据库分析，分析出哪些区域品牌消费基数大，为实体店拓展做前期分析。这样的思路也可以应用到品牌拓展区县市场。同时项目也可以结合线上O2O做智慧商城。