南京明发商业广场交付四年无租客 投资者叫苦连

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　　在报道了南京南站商圈waimao网络推广优化大型商业项目运营不利，导致空置2000多间商铺后,事件又有了最新进展。5月28日早晨，上百名明发商业广场业主再次组织维权活动，业主们统一服装，喊着统一的口号，引起了大量市民的关注。

　　交付四年无租客 投资者叫苦连连

　　南站商圈自成为重点规划板块之后，一直是投资者热点关注的区域，作为商圈之内目前唯一的大型商业项目，明发商业广场自然受到投资者的热捧，可以说是目前投资南站商圈极少的途径之一。

　　商圈的被广泛看好，并不代表身处其中的项目能快速发展。记者实地走访明发商业广场，虽然有（需求面积:5000-10000平方米）、苏宁电器等主力店已经开业，但是大量空置的商铺让这个巨大的商业项目显得毫无生机。大量购买了商铺的业主对项目提出了质疑，包括消防安全通道、硬件设施不达标导致不愿收房、交通设施无法完善等等问题，但是大家东莞抖音网红推广系统公司认为最关键问题是开发商对整个商业广场的运营不利。

　　南京南站一商铺变“伤铺”2000多个铺位空置背后

　　4年前购买了商铺的韩先生抱怨：“现在整个商业项目没有一点人气，根本租不出去，交通、房屋质量问题都是存在的，更重要的是在购买之前开发商承诺的统一招商，统一运营，统一管理并没有兑现。”

　　而在开发商方面看来，上述的承诺并没有。明胜商业管理有限公司总经理张勇表示：“我们并没有给业主承诺过统一招商，只是与一部分业主签订了委托租赁合同，这和返租是有本质区别的。”

　　365商业地产学院讲师吴仁淼对此发表了自己的观点：“对于开发商而言，资金回笼总是摆在第一位。出售物业与持有经营确实是两难的抉择，投资商在可研阶段其实就应预见矛盾点，既然选择出售经营模式，后续的招商让利及主力店引进就必须更有灵活性。”

　　在吴仁淼看来，无法解决品牌主力店招商的问题，商业项目的运营将会非常缓慢。“整个项目的定位和规划，应该在前期做过很严谨的规划。目前项目遇到的门槛是商业物业的经营问题，明发集团将商铺售出，做到了回拢资金的目的，而此时应该拿出其中部分的钱进行经营管理，比如商家的让利、品牌主力店的招募等等。”

　　商业项目经营惨淡 业主承担最大损失

　　一个商业项目运营不利，甚至最后出现失败，其中最大的受害者会是谁？是开发商、商家还是投资者？方格商业投资管理有限公司总裁林长志给出了自己的答案：“一个商业项目的失败，首先撤出的是开发商，最后可能的结果是政府接手项目，但是大量的利益损失是由小业主来承担。”

　　明发商业广场多次推迟开业的时间，导致大量业主遭受损失。业主李女士证实：“开发商推迟3、4次开业时间了，商铺租不出去，所有的损失都要我自己来承担。”事实上包括李女士在内很多业主是通过贷款购买的商铺，如今没有租金收益，每个月还要承担高额的贷款，很多人已经是入不敷出。

　　满怀希望的投资者，最后成为商业项目运营失败的承担者。林长志分析：“目前来看，没什么好的办法来做监管，业主承担的损失不仅仅是租金，商业项目失败以后，其价值也会降低，业主是最大的受害者。”林长志也通过自己多年的经验提醒投资者，购买商铺一定要谨慎，不要盲目相信一些宣传而造成损失。

　　对于投资商铺的选择性，吴仁淼提醒大家的是要考虑“投资风险”，如何对风险进行评估。他建议：“一定要选择购买统一经营、统一招商的商业项目，这样可以规避风险。”

　　整体经营管理 杜绝失败商业出现

　　目前来看，南京成功的商业项目，多以开发商持有整体运营为主，这类商业项目可以很好的规避风险，统一的招商管理与经营，有利于商业项目的健康成长。在林长志看来，将大型商业项目分割为小商铺进行销售的项目，其风险性比较大，就算是返租经营也会因为其中的种种因素导致项目失败。

　　大量商业项目进行分割销售，一方面是开发商想短期收回成本，另一方面是其对项目的规划定位出现错误判断。林长志不支持商业项目的销售，“对于大型商业项目，运营是其发展的核心因素，只有将经营权把握在手中，才能将项目很好的运转起来。分割销售，短期内会形成回款的快速性，但是对后期商业运营造成很大影响，应该从项目定位开始就杜绝此现象。”而且林长志也着重提醒广大投资者，购买商铺时一定要不能仅仅看开发商对未来的期盼，需要多考虑一些因素，比如周边交通、商铺的分割、开发商背景等等。