上百房企转投产业地产 文创、教育、物流等最热

时间:2022-01-07 | 标签: | 作者:Q8 | 来源:百度乐居网络

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  聚焦点





  为什么很多上市房企要退出或剥离地产业务?主要是利润急剧下滑导致的,在2010年之前大家都是暴利,2014年后暴利没有了,库存量大的三四线城市还可能要亏钱。

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  截至前三季度,无论一线城市还是二线城市,楼市成交均收获了不俗业绩。

  在看似繁荣一片的背后,房地产业务的利润率却在逐年下滑。根据中国房地产协会报告显示,自2012年后,5年间已有超过100家上市房企退出房地产业务。

  全国很多房企在逐步放弃地产业务的同时,开始尝试轻资产模式的转型,深入挖掘业主的生活、消费等现实和潜在需求。“万科就是很典型的例子,从专业住宅开发开始转向城市服务配套商,涉足文创产业、社区教育等方面。”市场观察人士表示,除万科、富通外,本土房企中天、光大等企业也均涉足新领域,如文创产业、电子商务产业园等。

  百家上市房企

  剥离地产业务

  “为什么很多上市房企要退出或剥离地产业务?主要是利润急剧下滑导致的,在2010年之前大家都是暴利,2014年后暴利没有了,库存量大的三四线城市还可能要亏钱。”易居中国执行总裁丁祖昱表示,房企退出最大的原因是赚不到钱。

  据中国房地产协会最新报告显示,2009年底沪深两市涉及房地产业务的上市公司有303家,约占沪深上市公司总数的18%.到去年沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家,5年间超过100家涉房企业退出房地产业务。

  “整个地产行业企业洗牌非常激烈,特别是在近几年行业迎来大转折、利润急剧下滑的情况下,企业在转型过程中把房地产剥离掉了。”在今年的全国房企测评发布会上,丁祖昱表示,未来退出房地产业务的企业数量还会急剧减少,而有着强大资金实力的品牌房企将越做越大,市场占有率也越来越高,这将成为未来房地产发展的趋势。

  就东莞本土市场而言,在前三季度过后,万科、碧桂园、金地、保利、恒大和万达六家品牌房企牢牢占据房企销售金额排行榜前列,而此前拥有较大市场份额的本土房企,仅余光大地产,富盈、丰泰、世纪城等企业均已退出前十。据中原地产统计,前三季度上述六家房企市场占有率达到32.3%,占比近全市1/3.

  转型文创、教育和物流等产业最热门

  随着行业洗婺城区怎么在央视投广告公牌加快,很多房企开始转型试水新业务,包括品牌房企和中小型房企。

  “在运营模式转型方面他们更多在尝试轻资产模式,注重城市社区和街区的服务,运用互联网、云计算、大数据、电子商务平台的优势,深入挖掘住区业务的生活、工作、消费等现实和潜在的需求,寻求市场新资源。”中国房地产协会秘书长苗乐如在接受南都记者采访时表示。



  就东莞市场而言,目前房企涉足新业务的例子也屡见不鲜。本土企业中天集团通过三旧改造,已陆续推出天宝创意谷、联丰创意谷等项目,后又联合万科打造769文创园。其住宅业务部分,近几年多选择与万科等其他品牌房企合作开发,单独开发项目寥寥。

  市场份额已连续六年位居第一的万科,自去年转型城市配套服务商后,开始涉足社区商业、文创、社区教育和物流等多个产业。其中,商业项目已有9个,产品分别是万科广场、万科里和社区商业。社区商业主营万科生活汇和金街等。此外,作为转型城市配套服务商重要组成部分的教育营地,业务涵盖万科社区营地、城市营地、户外营地和全日制学校,目前东莞已开业三家营地,三年内将拓展到20家。

  同样,主营房地产业务的光大集团,也涉足新领域。在松山湖投资打造建筑规模约40万平方米的互联网产业园光大We谷,进行产业多元布局。一期项目将于年底开园,主营电子商务、创业孵化等产业。

  圆桌

  试水产业园不能盲目跟风

  东莞很多房企开始涉足新的产业,进行多元化布局,如此前提到的试水文创产业、社区教育和互联网产业园等。对于上述房企转型现象,业内又有什么样的观点?

  房企利润下降属实产业项目多属尝试

  东莞市房地产协会秘书长陈骏良:对于房地产企业来说,涉足新的产业一直都存在,不过近两年确实比较多。

  不管是万科还是本土中天、光大,涉足新的产业多是借助自己多年积累的资源,利用多年开发的楼盘和众多业主,经过资源整合发展新的业务,但主业还是房地产没有变。虽然这两年存在土地流拍的现象,开发商显得比较谨慎,并不是他们不想开发,而是对地块所在的区域没有信心。房企在拿地前都会对块地进行评估。尤其是东莞,镇区经济差别很大,落后镇合作关键词怎么发排名推广区经济比较差,开发商多会谨慎。相反,经济强镇很多企业都想拿地进驻,最后多是品牌房企胜出。就开发商利润来说,现在东莞企业开发项目的平均净利润在5%-12%之间,而在此之前平均利润至少在15%左右。十几二十年前拿地,现在还在销售的就更高一些。

  在企业利润下滑的时候,开发商涉足其他产业更多是想尝试一下,未来能不能做成,现在也不得而知。当然,从目前房地产发展来看,中小房企一旦拿不到优质地块,未来肯定是要退出市场,优胜劣汰。

  要能提供高效服务产业园才有前景

  综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁:产业地产的发展这两年动向比较好,主要是依靠城市经济转型升级带来的需求。不管是东莞还是其他珠三角城市,政府主导产业升级完成腾笼换鸟,就提供了这样的空间,特别是深圳部分产业转移东莞带来的需求。

  除了产业转移带动的需求外,国家提倡的大众创业、万众创新也是产业项目发展的机会,这个时候就需要产业项目能够提供高效率的服务帮助他们,包括创业辅导、资源对接和政企服务等方面。

  东莞曾经有很辉煌的过去,目前制造业也在转型升级,如果这些项目能够真正为企业服务,预计未来前景还是很好的。特别是针对深圳企业,随着成本不断上升后开始逐渐向东莞转移,在这时就需要类似的产业园区进行对接,以顺利帮其完成。根据我的观察,在凤岗、松山湖等临深片区,这样的产业园若能吸引深圳企业入驻,帮助其完成产业转移和整合,未来前景还是很大的。

  没有摸清需求跟风只会增加风险

  瑞峰置业副总经理姚丽军:随着市场分化比较激烈,必然导致很多企业谋求新的业务类型。产业地产就是在这种情况适时出现的新产品,也可以理解为工业地产的升级版。但与工业地产不同的是,产业地产是一个平台,可为企业提供很多服务功能。此前,已经布局产业地产的企业已占得先机,如天安数码城、华夏幸福等企业,通过PPP模式打造了很多成功的项目。就东莞而言,产业地产注入了平台服务功能,包括政企服务和新型产业孵化等,所以产业地产的崛起是来自整个经济转型的需求,也是目前房地产业务挤压后的结果。

  具体来看,目前涉足产业地产的企业很多,但摸到门路的不多,很多还只是处于跟风状态,并没有完善的运营机制,也没有规范的体系,这意味着并不是所有的产业园都会成功。如果产业项目没有找到市场需求,也不能为其带来相应的服务,产业园、科技园最后仍将沦落成普通工业园。东莞正处于产业升级过程中,需要这样能为企业拓宽渠道和提供服务功能的平台,如果仅挂着名头就没有实际意义。

  对于文创产业园来说,有足够的土壤才有生存空间,如果市场需求不多、消费力不够,一窝蜂去做最后压力会很大。

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