赢商培训范唯鸣：授课是一件既有成就感又有乐

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　　在某个领域拥有丰富经验，且乐于分享的人，我们称之为老师。一直以来，我们常用“赠人玫瑰，手有余香”来赞美老师这个岗位。

　　对于职场的培训学习来说，讲师不仅向同行传授行业的相关知识，更多地是分享自己的知识经验，帮助学员和企业解决实际难题，做到“传道、授业、解惑”。

　　在实际的工作生活中，讲师、学员和组织者的角色不是一成不变的，讲师一定从学员成长过来，而讲师也会不断学习去拓展自己的知识面……

　　2021年9月，赢商培训特别企划教师节专题活动上线，我们专访了多位资深讲师代表，对讲师之路和行业人才成长之路发表自己的见解。

　　范唯鸣 | 赢商培训资深商业顾问

　　20余年商业地产工作经验，历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。范老师成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25万㎡以上的城市综合体项目，以及10万㎡以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。

　　赢商培训：范老师可以跟我们讲讲您是怎么进入到商业地产这个行业，并且成为讲师？

　　范老师：其实进入这个行业且开始授课是有些偶然的。最开始的时候，就想着把自己从事商业地产的经验加上自己的归纳总结向刚刚入门的同行去分享。这样一方面可以帮助他们快速地融入这个行业，另一方面自己也能从中掌握一些行业的规律。同时在这个过程当中，我体会到了很多的乐趣。

　　第一点便是赠人玫瑰，手有余香。在授课的过程中，看到自己总结的规律包括自己的表格工具，一些参数等被其他同行去使用，我觉得很开心荣幸也有成就感。特别是有一次一家公司大概两年前听过我的课，后来又跟我约课，见到我的时候跟我说“你上次讲的物业管理的课程里有两张表格，我们用了感觉很好，一直沿用到现在。”我听到之后特别开心，我觉得这也是对我的一个鼓励。

　　第二点是我在授课过程中，受训学员会提出他们在项目上遇到的困难，希望我帮着解答。而这个过程不是单向地传授，而是互相学习，从他们遇到的状况来进一步深入对问题的思考。

　　范老师：首先商业地产是复杂的，因为它从产业链结构上说，涉及投融管退，整个产业链比较长。其次是一个项目涉及的专业知识相对来说也是比较复杂。最重要的一点，商业地产是配合着市场走的，而市场是变化的，也就是说商业地产不是一成不变的，所以就形成了，入门商业地产不容易，深造就更难。对于深处在这个行业的人，都十分具有挑战性的。那么从事这个行业的人你要成长，有几个观点我可以分享给大家。

　　第一点就是这个行业没有捷径可走。大家不要以为我知道一些东西之后我就是这方面的专家了，我就可以去指导别人了，其实是不可以的。比如最基础的是落位、业态配比以及如何通过招商运营把项目质量提高都是没有捷径可走的。所谓一万小时定律，就是你在这个过程中不断去强化自己的知识点，不断深入思考，才会学有所成。

　　第二点，这是一个市场时刻变化的行业，今天对的明天不一定对、这个城市对的别的城市不一定对，所以课堂上学的内容和案例，只是在一个特定的情况下采取的最优解，但不具备普遍意义，关键是你在学习过程中要学会举一反三，把内在的规律学会。

　　第三点，学无止境，你今天的成功或失败不等于将来你也是这样，所以要保持一颗学习的心，要一直关注市场的变化，洞悉当中的逻辑和规律。这样才能保证你学习的时候掌握精髓，学以致用。

　　赢商培训：您是如何做好生活、工作、授课不同角色的平衡？

　　范老师：很多人说，教学相当于把你五年十年甚至二十年的经验总结以后，通过教学分享给同行，会不会教会了徒弟，饿死了师傅，或者说一直教学的话，自己是不是就会被掏空了？其实都不是的。

　　首先我讲授的内容都是自己总结出来的。而且市场是变化的，那么你就不会固步自封。因为你要随着市场的变化去总结新的知识，这既是对自我的一种鞭策，也是不断跟大家去交流的内在源泉。同时你已经掌握了总结的方法，那就证明你的学习速度比初学者要快一些，这就不会怕别人超过你。

　　其次是市场不断有新东西出现，你就需要一直整理归纳总结。这也是我每次的课件不会是完全一样的原因，甚至上课前还在修改，因为今天我看到了一样新的东西，觉得很有用就会更新，因此说这是一个不断充实的过程。

　　然后是要学会收集和整理数据，我们每天的商业与运营会有大量的数据产生，因为数据有时具有不可重复性，所以我们必须学会整理数据，这是最基础的。而在整理数据中要学会掌握规律，分析出它内在逻辑，同时把这些规律用于指导后面的运营招商的调整等工作。

　　最后如果有大量的规律被总结出来，你可以整理出模型，有模型以后，后续的管理相当于站在一个良好的基础上，这样工作效率和质量都会提高，最终获得的就是效益。这是我们学习的几个步骤，同时也希望从事这个行业的同仁都可以学会并掌握的工作方法。

　　范老师：因为我从事这个行业时间比较长，超过20年，经验比较丰富，而且我从产业链的第一步做到最后一步，可以说是每个要点都踩过了，所以在课程内容上就比较宽泛一些。

　　第一个是关于二次招商调整的内在逻辑。购物中心和百货转型都有不同的逻辑，下面还能细分。

　　第二个是关于商业谈判技巧，这个技巧不是文字或数据的技巧，而是逻辑技巧，是商业谈判基础知识的掌握、复杂情况的判断、市场外力的影响等，所有这些方面如何有机地结合起来，保证开发商或商管公司利益的同时也保证租户的利益，最后实现消费者的需求，构成一个谈判技巧的全景。

　　第三个是关于商业物业管理。现在大家看到很多商业公司独立上市，说明一个问题：商业物业价值的潜力很大，但这不是所有商业物业的人都能理解。商业物业有别于住宅物业，因为住宅物业是销售的，产权发生了转移，而商业物业是租赁的，产权没有发生转移，这是本质的区别。因此导致我们在管理或者服务的过程中要考虑到方方面面。从设计阶段到二次装修的监管，到运营中服务的提供，一直到商铺退租时店铺的形态，每一个环节都渗透着商业物业人的专业精神与服务意识。

　　第四个是资产管理。我们整个商业物业发展的历史沿革是从物业服务开始的，然后到了运营管理接着现在进入到资产管理的时代。资产管理不只是为了退出或者一种融资手段，它的本质是资产价值的提升，那这个里面涉及多少内容，有多少方面需要注意，特别是资产管理群推广还有一个分支是轻资产，我们如何去管理自己自主开发的物业，这就涉及轻资产的管理，所以资产管理它既是一个高阶课程，要我们对于运营管理理解得透彻，同时也是涉及很多财务运营的课程，包括前面讲到商业业态的构成及退出的路径等，这是一个复杂的问题。现在市场上已经发展到这一步了，所以这个方向我们也要十分的重视。

　　范老师：在教师节来临之际，应赢商的邀请，我把自己在商业危机公关的意义哪家好地产行业授课的一些经验、心得体会和大家分享，感到很开心。同时趁着这个机会简单的推介一下自己的课程，如果有机会，也愿意跟大家去分享这方面的经验所得。谢谢大家！