欧阳捷:购物中心已经过剩 未来十年将结束跑马

时间:2022-01-07 | 标签: | 作者:Q8 | 来源:赢商网上海站 叶苗苗网络

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  (上海站)4月13日,第十一届中国商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“不破不立 不止不行”为主题,致敬中国商业地产人。

  活动上,国内房地产百强企业新城控股集团股份有限公司(简称“新城控股”)一举斩获“金坐标——革新动力·企业”、“金坐标-中国商业地产领军企业”、“地产企业最佳雇主”三个奖项,此外新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷也获得“金坐标——革新动力·地产人物”。

  活动现场,专访了欧阳捷。欧阳捷说,全国的商业地产去库存“战役”已经打响,未来十年购物中心跑马圈地将会结束,基本上各个城市也将不会有空白点。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷

  :据了解,新城吾悦广场项目分三大产品线,这三大产品线如何划分?

  欧阳捷:第一类是新城吾悦国际广场,这类产品会选择在城市核心地段开建,定位也相对高端,会选择引入国际奢侈品品牌,这类项小红书 生态链目有点类似恒隆模式,目前机会不多,也不是我们主打产品;第二类属于社区型购物中——-吾悦生活广场,一般建筑面积在5-6万平方米左右,因为体量相对来说会小些,对整个商圈的带动能力有限,因此目前也不是我们的主打产品;第三类是新城吾悦广场,建筑面积在8-10万平方米,这类产品在城市副中心,属于区域型购物中心,可能覆盖的面积更大一点,一般来讲在三四线购物中心只有1-2个城市级购物中心,而且这种购物中心只会在城市的核心地段,城市级购物中心还是我们的主打产品线。

  :新城计划到2020年累计开出80个购物中心,请问今年要开多少家?目前计划开业项目进展如何?

  欧阳捷:现在新城已经开业的购物中心项目有6个,今年计划开出5家,明年计划开出10家。2017年预订目标开业15个。

  计划今年开出来的5个项目,分别位于南昌、海口、成都、安庆、常州金坛,将从今年10月到12月陆续开业。

  :在新城的已开业的项目中,您对哪个最满意?对哪个不满意?

  欧阳捷:我们常州的2个购物中心开业3年多,现在已经进入稳定期,这两个购物中心年均客流量都超过1600万人次,日均客流量接近4.5万人次,而且这三年每年的客流量都提升了25%左右,租金的坪效也提升10%以上,整个团队、商家等各方面都很稳定,给我们所有购物中心的发展起到一个模范作用。

  第三个项目,就是2014年底上海开业的青浦吾悦广场,尽管开业才一年多,但目前这个项目运行非常好。客流量也是日均4万人次,营业额接近9亿。这个项目品牌、运营、管理各方面都还不错,目前还是在做一些调整,当然也有一些缺憾,如停车位不够。第四个项目是去年底开业的丹阳吾悦广场,这个产品比较成熟,是第三代产北京优惠的微信朋友圈广告品,可以跟一些标杆企业在核心位置做的商业项目媲美。另外张家港吾悦广场,去年9月开业,目前来看也是不错的。

  唯一不满意的是建在苏州新城区的吴江吾悦广场,这个区域我们进入稍微早了些。虽然品牌商家都非常看好,但不是现在,而是看好这个区域三年后的市场。当时拿到一块地非常不容易,地方政府希望我们把商圈打造出来,把新城区带动起来,但此时人扣不到一万人,我们也在考虑调整,一个是经营运营上要做调整,一个民情、社情、舆情是品牌运营升级,由原来板块型购物中心打造成区域型购物中心。

  :您在演讲中提到“全国的商业地产都在跑马圈地,未来只有十年时间”,这个如何理解?

  欧阳捷:全国的商业地产去库存战役已经打响,总体来看全国的商业地产量已经过剩。我们也匡算了一下中国大概需要多少购物中心,按照一个购物中心静态覆盖人口20万,每天3万人的客流量才能够养活这个购物中心,如果它低于2万人生存就有问题了,一线城市140座购物中心的话可以覆盖2800万人口,但现在我们还没有一个一线城市人口达到这个数,所以从总量上来讲购物中心已经过剩。

  而在二线城市,如果我们按照覆盖75个购物中心的话,人口应该有1500万,所有的二线城市市区人口达到1500万的(除了重庆),基本没有,普遍人口都在1000万多,所以从这个角度来讲,如果达到75个购物中心也是饱和的。

  三四线城市大概有10-20个左右购物中心,如果一个五线城市,8个购物中心也算多。由此推算, 全国一、二、三、四、五线城市加起来大概需要6600个购物中心,但实际上我们购物中心未来还是有可能增加的,比如随着我们的收入水平增加、城镇化人口增加等因素,可以让购物中心还可以再多些。

  假设我们购物中心以每年400个的速度增加的话,十年就有4000个,加上前面提到的6000个,购物中心数量就将会达到一万。

  这个数字基本已经到顶,购物中心还会不会再建?应该不会再建了,所以我们认为未来十年购物中心跑马圈地基本上就结束了,基本上各个城市就不会有空白点,可能是通过翻新、改造已有项目来竞争。

  :前面您提到全国商业地产去库存战役已经打响,在去库存方面,新城如何规避库存很大这个问题?

  欧阳捷:一方面我们会考虑城市商业供求关系,另一方面“旧的不去新的不来”。

  新的商业进来之后旧的传统商业可能就要逐渐死去,这是没有办法的事情,我们现在看到很多城市里面号称的“最先进的商业或者购物中心”,实际上跟我们原来在一线城市看到的传统百货、大卖场差不多的东西,这对于三四线城市其实是不公平的,他们的年轻人也希望有k11、太古汇这样的商业项目可以去逛,只不过这类购物中心没有开到这些地方,这个时候我们想的不是一种竞争关系,而是一种颠覆和替代;另一方面,我们的购物中心定位是一站式吃喝玩乐家庭式购物中心,也能更好地满足他们。



  :对于新城要打造的购物中心来说,在拿地方面,除了地段之外还有哪些拿地标准以及考量因素?

  欧阳捷:新城在拿地方面要考量的标准和因素其实非常多,我们内部有一个土地拓展的标准化流程,还有一些拿地时候的系统问题,以免留下后遗症。

  我们会考虑城市的能级、经济的总体水平、经济的增长速度、人口的规模、人均消费能力、可支配收入等,还会考虑城市和板块之间的关系,因为我们拿地肯定是处在某一个板块之内,这个板块内的商业供求关系、是否有购物中心、运营情况如何、住宅的价格(反应收入水平)等,以及拿的地块本身是否符合购物中心打造、是否临街、是否有足够临街展示面等,这些都是系统考虑的。



  :可能在业界大家经常会将新城跟万达相比,如开业速度、标准化等方面,在您看来,新城跟万达的区别在哪儿?

  欧阳捷:新城跟万达区别有雷同相似之处,因为本身我们也在学习万达,但我们还有一句话叫“赶万达”,未来我们也有机会超越万达,但首先我们必须先做好“学生”。

  在学习过程中,比如商业资产模式,大家都是现金流滚资产,这个大家是一样的,很多开发商都是这种模式,比如说我们是购物中心自持部分商业加上一部分可售商业,加上住宅的城市综合体项目的这种模式,基本上大家都是相似的。可能相似点不仅仅是我们跟万达一样,万象城、大悦城、龙湖等也是这样做的。

   另一方面,我们新城的标准化东西做的比较细致,这跟万达有相似之处,也有不同之处。我们的标准化产品跟万达还是有区别的,比如内部动线,万达是u字形,我们不完全是,因为万达有百货,我们没有百货,我们的铺位划分相对来说更细致,展示面会更多些,这就是跟万达一个本质区别,当然万达新产品现在也在调整。此外客户服务体系不一样,万达只有一个客户服务中心,其实是不够健全的,我们每个项目有客户经理,集团也有客服服务,形成一个完整体系。我们要对客户负责,赢得比较好的口碑,在这个角度上,很多政府会觉得新城对客户尊重,还有一点很多地方政府觉得新城吾悦广场更加时尚、潮流,对当地老百姓更吸引。

  虽然看上去,新城购物中心可能和别的购物中心差不多,本质上还是有很多差异。

欧阳捷:购物中心已经过剩 未来十年将结束跑马

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