欧阳捷：购物中心已经过剩 未来十年将结束跑马

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　　（上海站）4月13日，第十一届中国商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“不破不立 不止不行”为主题，致敬中国商业地产人。

　　活动上，国内房地产百强企业新城控股集团股份有限公司（简称“新城控股”）一举斩获“金坐标——革新动力·企业”、“金坐标-中国商业地产领军企业”、“地产企业最佳雇主”三个奖项，此外新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷也获得“金坐标——革新动力·地产人物”。

　　活动现场，专访了欧阳捷。欧阳捷说，全国的商业地产去库存“战役”已经打响，未来十年购物中心跑马圈地将会结束，基本上各个城市也将不会有空白点。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷

　　：据了解，新城吾悦广场项目分三大产品线，这三大产品线如何划分？

　　欧阳捷：第一类是新城吾悦国际广场，这类产品会选择在城市核心地段开建，定位也相对高端，会选择引入国际奢侈品品牌，这类项小红书 生态链目有点类似恒隆模式，目前机会不多，也不是我们主打产品；第二类属于社区型购物中——-吾悦生活广场，一般建筑面积在5-6万平方米左右，因为体量相对来说会小些，对整个商圈的带动能力有限，因此目前也不是我们的主打产品；第三类是新城吾悦广场，建筑面积在8-10万平方米，这类产品在城市副中心，属于区域型购物中心，可能覆盖的面积更大一点，一般来讲在三四线购物中心只有1-2个城市级购物中心，而且这种购物中心只会在城市的核心地段，城市级购物中心还是我们的主打产品线。

　　：新城计划到2020年累计开出80个购物中心，请问今年要开多少家？目前计划开业项目进展如何？

　　欧阳捷：现在新城已经开业的购物中心项目有6个，今年计划开出5家，明年计划开出10家。2017年预订目标开业15个。

　　计划今年开出来的5个项目，分别位于南昌、海口、成都、安庆、常州金坛，将从今年10月到12月陆续开业。

　　：在新城的已开业的项目中，您对哪个最满意？对哪个不满意？

　　欧阳捷：我们常州的2个购物中心开业3年多，现在已经进入稳定期，这两个购物中心年均客流量都超过1600万人次，日均客流量接近4.5万人次，而且这三年每年的客流量都提升了25%左右，租金的坪效也提升10%以上，整个团队、商家等各方面都很稳定，给我们所有购物中心的发展起到一个模范作用。

　　第三个项目，就是2014年底上海开业的青浦吾悦广场，尽管开业才一年多，但目前这个项目运行非常好。客流量也是日均4万人次，营业额接近9亿。这个项目品牌、运营、管理各方面都还不错，目前还是在做一些调整，当然也有一些缺憾，如停车位不够。第四个项目是去年底开业的丹阳吾悦广场，这个产品比较成熟，是第三代产北京优惠的微信朋友圈广告品，可以跟一些标杆企业在核心位置做的商业项目媲美。另外张家港吾悦广场，去年9月开业，目前来看也是不错的。

　　唯一不满意的是建在苏州新城区的吴江吾悦广场，这个区域我们进入稍微早了些。虽然品牌商家都非常看好，但不是现在，而是看好这个区域三年后的市场。当时拿到一块地非常不容易，地方政府希望我们把商圈打造出来，把新城区带动起来，但此时人扣不到一万人，我们也在考虑调整，一个是经营运营上要做调整，一个民情、社情、舆情是品牌运营升级，由原来板块型购物中心打造成区域型购物中心。

　　：您在演讲中提到“全国的商业地产都在跑马圈地，未来只有十年时间”，这个如何理解？

　　欧阳捷：全国的商业地产去库存战役已经打响，总体来看全国的商业地产量已经过剩。我们也匡算了一下中国大概需要多少购物中心，按照一个购物中心静态覆盖人口20万，每天3万人的客流量才能够养活这个购物中心，如果它低于2万人生存就有问题了，一线城市140座购物中心的话可以覆盖2800万人口，但现在我们还没有一个一线城市人口达到这个数，所以从总量上来讲购物中心已经过剩。