商业地产策划：前期飞得高 中期强发展 后期稳着

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　　（报道）商业地产绝对称得上近年来年昆明楼市的热门话题。2014年以来，不但有很多的商业项目陆续开盘发售，而且还有为数不少的大型MALL已经正式投入营运。然而，虽然目前大多数项目开业后都在努力的通过各种营销活动带动人气，但从前期规划和长远定位来看，仍有不少问题值得业界深思。

　　其实，归根结底这是开发企业对商业地产全程策划的茫然与不重视。许多项目会觉得自己项目的位置、条件很优越，往往将商业部分的策划放置不理，一味的根据设计院“闭门造车”，其实这样脱离市场的“规划”往往会酿成大错，使原来很好的项目变成了普通的项目，实在叫人惋惜。在《赢商滇峰荟》城市沙龙上，众多云南商业地产策划人纷纷表示，策划要承担的角色并不是单纯的做活动，而是更多参与到商场的运营体系里。

　　作为一个商业地产项目，如何才能在前期飞高，中期平稳发展，后期安全着陆？

　　  中国作为一个发展中的国家，商业环境的发展仍未成熟，在商场前期策划方面的经验尚浅。因此，借鉴国外成功商场的先进开发经验是十分重要的。从中不单可以启发我们在商场开发概念方面的思维，而且更可以吸取他人经验，以免犯一些严重、可以避免的错误。

　　由于国情不同，每个地方消费者的购物模式、消费水平、当地的社会环境、生活习惯很可能会大相径庭，因此我们不可能将外国的成功商场规划照单全收，全盘移植过来。但到底应如何参考国外的成功经验呢？

　　根据世邦魏理仕研究部过往替商场发展商进行顾问咨询服务的经验，世邦魏理仕认为：商场的主题概念；如何将不同类型的物业混合发展；建筑布局和内部装修；租户组合和商铺布局；如何吸引顾客，令消费者延长他们在商场的逗留时间这些方面是值得借鉴的。

　　例如MallofAmerica这个美国最大型的独立商业建筑，它位于美国的明尼苏达州，其建筑面积达31万平方米。到此光顾的国外游客数目甚至超过迪士尼乐园。它最值得参考的地方是创造出“上海超大餐厅酒楼广告屏售一站式商城”这个集购物娱乐于一体的发展概念。在MallofAmerica，顾客可享有综合多样化的购物环境，同时亦可以享受各式各样的娱乐、餐饮服务。而在整体布局上，MallofAmerica如何利用内部不同分区的功能和定位，吸引顾客保持购物逛街情绪和消费意欲这些策略更是精彩。最重要的是，这些经验是实实在在可以应用在中国大型商场的规划和设计上。

　　美国摩尔购物中心夜景

　　The Mall of America大厅

　　另外，位于韩国汉城的乐天世界“LotteWorld”，它是世界最大的一个室内主题公园，每年吸引超过700万游客。它最特别的地方是以主题公园娱乐为主题，吸引国内外的游客。虽然目前中国仍未有类似的大型商业设施，但有几个规划中的项目正朝著这个方向发展。以目前中国人口数目、经济社会发展状况，以休闲娱乐为主题，吸引游客光顾其附建商场这个概念有相当的参考价值。

　　LotteWorld

　　以上介绍的只是芸芸案例中其中两个较为独特的例子。事实上，在世界各地其他地方亦有很多值得参考的地方。例如香港的时代广场，它成功地利用商户组合、布局，以及建筑细节创造了一个十多层楼高的商场。要吸引顾客往位置较高的店铺光顾并不是一件容易的事，而时代广场恰好郑州朋友圈广告投放效果分可以做到，这些经验是极为宝贵的，值得国内开发商借鉴。

　　回到中国大陆，一部分商业地产大佬也在全程策划上彰显了优势。就国内目前可以参考的成功商业项目来说，万达广场系列成为了众商业项目看齐的对象。战略合作伙伴强大、招商开业速度快、订单模式、政府关系、资金实力等优势集于一身。华润万象城系列则拥有强大的商业运营实力，擅长购物中心人流动线，在商业布局、广告位设置方面经验丰富，属于做纯商业的公司。此外，凯德置地的凯德mall和来福士系列因其背后是强大的基金公司，商业全部自持，在融资能力、定位规划、品牌号召等方面也是走在业界前列。

　　当然，除了自身因素外，这些成功商业的成功还得益于大环境带来的机遇。中国的商业是起步比较晚的，80年代初期才改革开放，自身本来就有强大的消费潜力在等待爆发，所以在这之后的30年内，全国的商业基本上是蓬勃发展的，商业模式的不改革也促进消费者与商家之间的共利。