亿房2015“武汉商业地产创新与发展”主题沙龙精

　　另外，在目前国内购物中心遍地开花的趋势下，我认为家门口的10分钟生活购物圈将逐渐形成，因此，它将更多的要求以后的购物中心照顾周边的客群需求和体验化的要求，未来大型的、有实力的开发商将朝着这样的方向去努力。

　　嘉宾：梅水雄

　　朗汇控股市场总监

　　

　　朗汇控股市场总监梅水雄

　　目前武汉市的一些开发商也开始尝试着做体验上的创新，我认为，每一个商业体的体验化，不需要做到全部，只需要做到一部分即可。如武汉群星城的生态式商业，以及目前我们所操盘的位于中南商圈的某项目，也开始从招商的品牌、商业体的空间、动线设计上突破传统商业的窠臼。

　　以目前我们公司做的朗汇68项目为例，从整个商业体的立面设计上，聘请的香港设计院，不同于传统的商业体方正的外立面，朗汇68整个设计兼具有曲线、动感的商业空间。从业态上来看，我们知道在中南这个已十分成熟的商圈来做商业很难，而我们则定位周边十几万的白领消费，做精细化的商业业态，比如引进有韩寒创办的很高兴遇见你餐厅，借助名人的号召力来吸引客流，从品牌引进上来进行创新。

　　另外在汉口这边，也有很多街区开放的型的商业开始做体验式的业态，比如将儿童业态做到户外等。因此，我认为，国外有很多优秀的商业体成功经验，但我们不能仅仅是照搬，只能借鉴，还需要结合我们项目、地域的实际，做接地气的体验式业态。

　　嘉宾：梅林

　　高盛智信商业总经理

　　

　　高盛智信商业总经理梅林

　　对以上薛总所说的观点，我表示十分很赞同。我们碰到过很多的开发商，但我感觉目前90%的开发商还做不了商业地产，因此，我觉得我们的商业地产还没做到创新的阶段，尤其对于三四线城市的商业地产来讲，在现阶段，能从最基本的拿地、规划、定位、招商、运营等方面做好都算不错了。

　　我认为，商业地产服务的本质是服务，目前国内的商业地产的创新多停留在建筑形式、外立面、招商品牌、业态上，有些甚至仅仅是“为了创新而创新”，没有回归商业服务的本质，而从商业地产的表像到服务的本质上的创新还需一个漫长的转变过程，把国外一些优秀的看得见的商业地产经验拿过来学些，看不见的更要领会学习。同时我也很希望武汉商业地产能有这样的机构和联盟，来共同探讨和学习，来促进商业地产行业更加健康的发展。

　　嘉宾：郑刚

　　武汉汽车公园总策划

　　

　　武汉汽车公园的总策划郑刚

　　为何中国与日本的体验式商业会出现如此大的区别，我认为很关键的一点在于中国与日本商业地产发展的模式不一样。

　　国外的商业体、购物中心基本由开发商自持，而在国内，由于融资成本和渠道的问题，很多的商业体从开始就涉及到多重利益关系，从商业地产开发商、运营商、投资者、商户之间等的各层关系需把持平衡，这也在很大程度上阻碍着国内商业地产创新发展的脚步。

　　嘉宾：朱仲明

　　湖北中核置业的副总经理

　　

　　中核置业副总经理朱仲明

　　我们所认为的理想的商业地产是由开发商进行自持，可以有选择性的自持，无资金方面的后顾之忧，有稳定强大的经营团队保证。但实际上，目前我们还达不到这个发展水平。

　　作为开发商，我们需要学习新的开发模式，哪怕做得再好也要不断的学习和借鉴。其实，商业地产要活下去，就必须创新,但不能一味只求新,这种新是要基于多种因素的，最重要的还是从实际出发。求新、求变也并不能保证每个项目都能成功,但像花园道和武汉天地就做的不错,有亮点。在现代这个商业地产喷井时期,不能盲目的为了追求新、奇,为了追逐利润,就乱动刀。要对症下药,因地制宜才是上上之策。

　　嘉宾：刘焕来

　　资深商业地产行业人士

　　

　　资深商业地产行业人士刘焕来

　　到底何谓“体验式”？我认为，不管体验的形式如何多样，体验的本质含义应该就是“对于顾客来说是前所未有，从未尝试的，或可能带来不一样感觉的。如让消费者有消费欲望、能从功能和质量、服务上满足消费者的所需、满足消费者自动化营销方式的尝鲜欲，这些都可以称之为体验式的业态，只要能真正在这些方面有所突破，就是在体验式商业上的创新。

　　谈到国外优秀商业地产的经验和学习，我认为美国和日本等都有好的可取之处，但我们决不能照搬，生搬硬套是大忌。

　　嘉宾：张恒哲

　　武汉房地产开发企业协会编辑部主任

　　

　　武汉房地产开发企业协会编辑部主任张恒哲

　　刚才听了薛总的分享及前面几位嘉宾的发言，我也有一些问题想和薛总及各位嘉宾探讨一下。一个是刚才薛总谈到日本永旺在一楼设立诊所，我想问一下薛总，这一创新该如何在国内落地呢？

　　第二个问题是，薛总刚才提到了武藏小杉格林木购物中心是令薛总最怦然心动的一个项目，开业13天客流量到访100万人次，但是这是不是也是一种开业效应呢？请问武藏小杉格林木购物中心平时的客流量和营业额如何呢？

　　还有一个问题是，我最近也注意到世贸地产在武汉也在开发52+MINI摩尔城，据说是世贸锦绣长江地产项目的配套商业综合体，不知道薛总对这个商业项目是否有所了解，我想知道武藏小杉格林木购物中心和这种MINI摩尔城有什么区别？

　　（薛朝方：将诊所应用到超市确实是我最没有想到的一个业态，但是如何在国内学习、落地，我觉得这个问题还是要因地制宜，具体问题具体分析。如果购物中心旁边已经有一个大型医院了，是否还要在购物中心里设立诊所就很值得考虑了。武藏小杉格林木购物中心是开业13天的客流量达到了100万人次，平时客流量据我观察比较平稳。我没见过世贸的项目，但是感觉要打造武藏小杉格林木购物中心有难度，首先，要有7-11集团的背景资源，其次是每个项目都是精心打造而不是快餐文化。）

　　嘉宾：朱建文

　　施瑞德人才管理创始人

　　

　　施瑞德人才管理创始人朱建文女士

　　我认为目前商业地产谁能打赢，谁能活下来，其实是一个战国时代。在这个过程中，涉及到的一个是顶层设计的问题，即是需要跟开发商做一些“洗脑”工作，因为我们在给开发商推荐人才的时候也是十分的头疼，他们想法很简单，商业地产开发运营在于人才和团队的建设，可能找到一个懂商业地产的人，经过招商和谈判，这件事情就OK了。

　　第二个是营运的方式问题。我们在早期房地产开发逐渐进入到商业地产，成为百货零售业，购物中心再派生为商业地产这两条线走出去的话，其实我们最多谈到的是定位、规划，还有招商。这三点在目前都已经比较完整了，都有一定的标准及团队。所以我觉得现在更重要的就是服务和理念，这些都将体现在营运的方面。所以在这个人才角度，我觉得开发人才不缺乏，定位和规划人才不缺乏，更重要可能是在营运人才方面的储备上。

　　目前武汉市的商业地产存量有600万方，加上还没有开发的，存量预估达到1000万。在此，我想讲一个数据：我非常喜欢西班牙的一个小镇里面的购物中心，面积大概在6万平米，而这个购物中心在西班牙和葡萄牙有100多家分店，我把西班牙和葡萄牙的人口初略的算了一下，大概6000万人左右，但为什么这家购物中心能够在此拥有100多家分店，这是一个很庞大的需求量支撑起来的，很值得人深思。

　　所以刚谈到商业地医美策划产的存量问题，在未来的房地产已经逐渐走向了商业地产，不论刚谈到的商业地产的创新与经营问题，我认为未来商业地产的差异化经营，落地性是非常重要的，我们可以吸收一些东西、创新一些东西、但落地性十分重要，最终是各有各的活下来的理由。

　　嘉宾：彭有策

　　武汉汇诚行商用物业策划总经理

　　

　　武汉汇诚行商用物业策划总经理彭有策

　　顶层设计的问题，我认为这与开发商的背景，资金实力也有很大的关系。以我所做的湖北省高速公路服务区的项目为例，过去的服务区全部是承包给广告商或是其它，开发商自己做房东收租金，而现在则是改变了开发模式，不交由广告公司全部承包，第一个是留给自己来进行经营，第二个采取租赁的方式，第三个是与便利店、肯德基等租户进行租金分成的方式，将以上3种方式进行结合来开发运营。

　　在此，我想表达的意思就是，因为开发商是一个上市公司，资金非常雄厚，有一个创新的意识，加之有非常清晰合理的规划思路去执行，而招商方面也能理解开发商的想法，因此，项目在落地开业后取得了很好的经济收益。而对一些背景不太大、资金实危机公关推广网力不够雄厚的开发商而言，就不得不选择进行项目出售，不卖就活不下去。