赢盛中国项目战略研究中心总监仲文佳：珠三角

　　珠三角地区商用土地总价款排名的前三位分别是：广州、深圳、佛山，这是大于100亿元的。小于100亿的有珠海、东莞、江门、惠州、中山和肇庆。

　　 深圳的成交均价排名是第一位的，2013年1—8月的数据表明，珠三角地区深圳以均价62855元遥遥领先于其它城市，深圳与第二名和第三名的差距非常大，超过了4万。随着进入旧城项目的开发商越来越多，竞争越来越激烈，地价不断提升，地王频现，从而拉高了深圳的商用土地的均价。

　　 在珠三角地区，佛山较的总成交面积是排名首位的。2013年1-8月份珠三角地区总成交面积排名中，佛山位于第1，商用土地成交面积达到196.6公顷。佛山因2012年下半年起，增大商用土地供应量大并且对商业地产无干预政策，从而促进了商业地产发展。广州成交面积，以138.8公顷排名第二，仅次于佛山，与第三名惠州相差100公顷有余。

　　江门虽然说成交面积较低，但是它的成交均价的增速是位于第一位的。2012、2013年1-8月，成交均价同比增长率排名中，江门以600%的增长率，位居首位，遥遥领先其他城市。目前江门商业地产的发展水平并不高，但未来商业发展的空间非常大。为此，不少地产商都看好江门的商业地产发展前景，纷纷进驻江门。除了江门外，广州、珠海、佛山成交均价同比增长较快，超过100%，东莞与去年均价基本持平，深圳、中山、惠州出现负增长。

　　第二部分的总结：广州为珠三角经济龙头城市， 2013年1月-8月期间，商用土地成交总价款以215亿元、同比增速1209%，高居第1；成交面积同比增长了359%，远快于珠三角其他城市；2013年1-8月份珠三角地区总成交面积排名中，佛山位于第1，商用土地成交面积达到196.6公顷。 2013年1月-8月珠三角商用土地成交均价排名中，深圳以62855元遥遥领先其他城市。2012、2013年1-8月，成交均价同比增长率排名中，江门以600%的增长率，位居首位，遥遥领先其他城市。

　　第三，对典型的珠三角地区城市数据进行分析。

　　首先看一下广州，这个数据是从2012年1月到2013年8月的统计数据，2012年全年到2013年8月，成交总面积是234公顷，2012年前8个月成交面积是较小的。从2012年9月份开始出现了一个增长，在2013年的6月份出现了一个高峰。从2012年至今，成交总价款239.5亿元，与成交面积的波动幅度基本相似，但是其峰值出现在2013年2月份。

　　  再看一下惠州。惠州商用土地成交面积在2012年全年到2013年8月期间，成交面积是123万平方米，其中2013年1—8月成交面积是32.9万平方米，位居珠三角第三位，仅次于佛山和广州，但是成交均价为最后一名，导致成交价款较去年仍然下降了35%。

　　佛山商用土地的成交面积是196万平方米，是位居首位的，2013年1—8月，各月成交面积相对较为稳定，成交总面积是196万平方米，其增长速度较2012年同期增长快55%，虽然成交面积增幅比较大，但是各月的增速是比较平均的，因此最高增幅出现在2012年8月份，增幅为59%。

　　下面着重谈谈深圳，这个数字是采字赢盛中国城市研究的数据库，对深圳和其它珠三角城市进行的比对。2012年，深圳GDP总量仅次于广州，整体经济实力较强；人均GDP位于广东省首位，但社会消费品零售总额仅占GDP总量31%，并远低于广州和珠海，可见深圳富足的社会财富与商业发展程度失衡，第三产业发展空间较大。

　　 我们再看一下深圳的商用土地的情况。2012-2013.08期间，商用土地成交面积主要集中在2012年下半年，2013年一直呈下降趋势，至2013年8月才出现高增长；2012-2013.08期间，各月总价款偏低但增长幅度较为平稳，到2013年8月出现高增长，使得2013年1-8月总价款同比增长172%。

　　 深圳的旧城改造是综合体发展的必由之路，下面这个图是一线城市的商用土地成交情况，我们看到深圳的成交几乎是0。2013上半年，深圳土地交易市场较其它一线城市依然表现冷淡；由于深圳因新增用地的供给不足，在2020年前可新增建设用地不足50平方公里，城区内的土地资源所剩上海抖音海外推广哪个入口不多，而城区内的消费水平却远超现有商业能力，旧城改造便成为了综合体发展的必经之路。

　　产业地产业是深圳投资的热点。深圳高新技术产业与高端制造业份额提升,产业升级、研发环节进一步强化,同时低端制造业继续呈现收缩之势,从而导致产业地产活跃度明显提高。近年,除了专业的产业地产开发商外，一些传统的房地产企业、大型生产制造类企业等也加入产业地产开发行列。从深圳的城市发展趋势来看，商业中心出现泛化，宝安、龙岗将升级为城市副中心，未来5年，深圳商业格局由单中心城市转变为一主中心、多副中心的城市。龙华、宝安中心区将晋升为深圳商业的副中心。

　　第三部分的小结：珠三角地区包含两个一线城市，广州的商用土地交易总体上呈现增长的态势且成交量较大，其中2013年6月的成交面积达到42.4万平方米； 惠州的商用土地成交面积较大，2012-2013.08期间，总成交面积为123万平方米，其中2013年至今成交32.9万平方米，位居珠三角地区第三位，仅次于佛山和广州；佛山商用土地成交市场处于较活跃的状态，仅2013年1-8月成交面积便达197万平方米，成交总金额达到237亿元，未来形成商业中心的多核结构，组团式发展。旧城改造成为深圳综合体发展的必经之路，同时深圳将迎来产业地产发展契机。

　　谢谢各位。这是我们赢盛中国做的商用土地的报告。