车位销售方案(卖车位,不应该成为一个难题)

时间:2023-07-24 | 标签: | 作者:Q8 | 来源:网络

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但是“去库存”却仍旧是一个大多数开发企业和人都不愿意碰触的大难题,就像这是一个被掩盖起来的伤口,不可说。

我熟知的很多开发企业,开发项目本身盈利情况一般,只是平衡了公司阶段的现金流,而真正的利润,却沉淀在了库存里。

今天我们聊一聊让大家都不愿意碰触的这个库存伤口——车位销售。

车位销售一直是很多企业不太关注的点,但是放在当下“住宅限价”的土拍市场,车位销售的成败或许真的要决定一个项目是否能够盈利了。

但是车位的销售数据和国内城市汽车的饱有量可不是成正比的。

核心地段的车位,几十万上百万买不到车位,租个车位要挤破头。非核心地段的车位绞尽脑汁也卖不到,可谓是冰火两重天。

当下市场车位销售的症结

1、大部分区域的车位不具备投资价值

住宅,无论对于开发企业来说,还是对于业主来说,都是主项,而车位成了附属品。

为了买房抢破头的常见,买车位抢破头的不常见。

归根结底是车位终归是住宅的附属品,主要功能是提升生活质量和居住享受,以及生活便利性的。

而对于目前大多数老百姓刚解决了温饱的问题,还远远到不了在看不见的享受上花大价钱。

反而更多的业主,宁愿把自己的BBA扔在马路边,归根结底是经济形势和意识形态的问题。

2、已售车位的租赁费用过低

相信这个问题,是很多项目都面临的非常难以解决的问题,这也导致了每个项目的车位最多也就卖几波就再也推不动了。

举个例子,一个车位售价10万元,如果月租金加物业管理费500元计算,一年车位使用费6000元,要16.6年才能把买车位的10万元花完。

按照大家都了解的投资收益率来说,这很不划算。

大家都认为有点不划算,那么,按照现代人每天接触到的理财知识,就更不划算了。

所以,没有卖掉的车位,倒成了物业公司一块很大的收益。

3、路边违停罚款挡不住违停的热情

大多数企业在销售车位时,都会拿这个来说事儿,举例贴罚单的成本,举例风吹日晒,举例孩子老人。

但是不管是经济路线还是亲情路线,总是一顿折腾后发现,会买车位的总归会买,哪怕开着二手奥拓,不买车位的真的不会买,即使销售口吐莲花也是无可奈何,默默收场。

4、开发企业对于代运营哪家长周期销售车位没有兴趣

高周转,高周转,高周转。开发企业的高周转属性,从根本上就决定了车位销售的火爆开场和惨淡收场。

市场上多得是车位首开15万售罄,后期7万无人问津。

问题就是这么个问题,情况就是这么个情况。那么让人揪心的车位销售到底该如何解决呢?

目前市场主流的车位销售变现模式

1、开发商自持加销售,组建库存销售团队长期销售、租赁;

2、综合评估降价,打包销售给物业公司;

3、委托外部专业车位销售机构或公司;

4、评估做价抵押给基金公司或者其他机构,周转资金;

以上几种方式是目前市场比较流行的方式,但是都无法实现车位在高价位销售后,实现真正利润的目的。

车位高位变现可能性的几点思考

1、在项目规划初期,将后期车位销售通盘考量

项目规划初期,在明确了项目定位和客群定位后,对于各项目的车位销售比例,相信老总们心里就有了一杆秤。

比如项目是刚需项目,预计车位销售比例不会超过30%,那么在下达项目营销指标时,车位的销售任务即可以确定为30%,或适当上浮。

剩余70%(抖店怎么绑定抖音号开橱窗不能是100%,100%容易导致住宅价格虚高,住宅不好卖了就真的不好卖了)所有的建设成本等等所有成本费用,全部分摊至地上可售面积,如此即保证了整项目的预期收益达标。

2、车位的销售价格到底应该定多少

为什么所有人都会认为车位越卖越便宜?

说句不好听的这是开发商自己造成的,也是盲目的看重短期效益造成的。

按我们了解的情况,地下成本已经分摊地上,老板们自然希望白拿的越多越好了。

但是石家庄重型卡车企业策划案零售价卖的商品再多,也不如批发价卖的商品多,留在手里时间长了,成了垃圾货,想要扔掉还要花钱扔,老板们就更加不舍了。

按照惯例,如果车位销售价10万/个,某项目规划500个车位,预计销售比例30%,即车位销售合同额为1500万元。

剩余的350个车位卖一个数字化平台营销都是白赚的,但是十年可能也就能卖掉1000万。

如果换个思路呢?

既然70%的车位成本已经分摊到地上,相当于500个车位的总销售任务是1500万,3万每个,如果这个项目车位开始销售时车位是3万起售或者4万起售,销售比例会不会突破30%?会不会越买越高呢?

根据本人实操,该项目至正式交付完毕,车位销售均价7.5万,销售个数400,销售额3000万。

用我们自己的话说,落袋为安,钱到了我的手里用处更大些,比起需要钱的时候,降价去求业主买车位强多了。

3、车位销售肯定是组合拳



通常的有伙同交警、伙同某些团伙、与工程方配合等不能见光的办法;



也有内部协调的赠送物业费,赠送礼品,车位美化,洗车保养等联动手段,而最实用的往往是阳谋而不是阴谋。

我们操作的办法是,在住宅销售时,根据住宅不同面积段给与不同金额的车位代金券,代金券仅限第一次车位开盘使用。

代金券金额也是诚意十足,5-10万不等,当然,业主肯定知道羊毛出在羊身上,但是如果他真的选了11万的车位,确实只需要再补交一万就拥有了一个私家车位。

具体这10万代金券怎么来的,大家可以仔细思考下,总之,我是开投央视一套广告1个月费用发商,赔钱买卖肯定是不做的。

4、专业的事儿给专业的人去做

大多数情况下,开发企业都觉得卖车位没啥,群也是固定的,销售价格和速度都是可预知的。

但是实际上,现在越来越多的开发企业都不落地了,都被风吹到天上去了,失去了人气。

但是话说回来,如果不是这样,也就不会诞生这么多的专业车位销售机构,诞生更多新鲜的车位电商销售模式。

例子这里就不举了,真正做车位做得好的,一年赚个几百万上千万也是有的,让开发企业的老大们知道了,会伤心的!

篇幅有限,很多操作上的细节都无法阐述说明。路就是这样的,荒草地可以走出康庄大道,走在路上,勇于探索就对了!

车位销售方案(卖车位,不应该成为一个难题)

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