赢商专访|牛庆友：差异化定位取胜 大力发展文创

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　　当下，文旅商业成为商业的的主流，文化商业街区的打造成为热门话题，各城市间不断寻求差异化定位，对城市文化的脉络进行梳理，以寻求城市历史文化展示的窗口和名片，目前全国文化旅游商业项目超过千家，并呈现逐年增长趋势。

　　通过不同的地域文化和情景化的主题设计等细节 展现深厚的文化底蕴成为多数文旅商业项目的经营手段。而面对千镇一面的同质化文旅商业现象的拷问，文旅商业如何做好招商和运营成为商业地产人关注的重要问题，汉中天汉长街，旨在打造中国最美滨江情景主题商业街区，以旅游+文化+商业“的完美结合使得汉中深厚的文化与现代主题商业业态以及租户进行了很好的融合，在业态组成方面也进行了创新，引入市场空白业态及品牌。天汉长街文创街区一开园，全汉中乃至西北人的眼光就驻足与此。这个有代表性的文旅商业项目的招商和运营背后有怎样逻辑和秘密，采访到成都中瑞联投资管理有限公司牛庆友。以下为采访实录：

　　成都中瑞联投资管理有限公司 总经理 牛庆友

　　：成熟的文化商业产品越来越贴近现代商业的需求，无论是在建筑设计和还是在情景主题设计上都在细化，在建筑动线、店招、景观、主题业态方面都更加注重通过细节演绎当地的文化底蕴，使文化、旅游、商业更好的结合，天汉长街项目在打造全国最长动线的情景体验街区过程中，做了哪些创新和体验？

　　牛庆友：体验式商业时代，如何在顾客的休闲旅游购物中植入更多互动体验元素使得消费者的参与性更高，获得更好的消费体验？我们要做的绝不仅仅是简单地体验性活动，比如各种体验活动元素的强行插入，而是要有全新的突破。在打造天汉长街项目时，我们做了三方面的尝试：①最丰富的体验系统，包括独有的滨江水岸、生态湿地的生态体验、两汉三国悠久历史的文化体验、多元商业消费等综合体验。给予来客更好的感受；②在经营理念上，我们也进行了创新，对于正在面临转型、业态升级的商家，我们会和商户互动，激发和帮助商家做转型，注重消费服务体验的创新。未来或许会迎来免费商业时代，体验不花钱，消费者通过商家的互联网线下体验店模式，来更多的消费我们的文化和文化衍生产品。促进消费商家自发创新来赢得粉丝消费，是我们要做的。③多元体验业态的引进，天汉长街打造全国唯一最长动线的情景式体验商业街区，具有系统最丰富的多元体验业态，在业态组成方面也进行了创新，引入市场空白业态及品牌，包括文创企业办公、休闲旅游业态、酒店、剧场等，同时进行形象店设置，大幅提升商业街区档次及展示形象。使得传统餐饮娱乐业态、现代化的商业业态、旅游业态、宜居生态与租户都能很好地融合。

　　：作为融合系统最丰富的滨水街区项目，在商业模式上与传统的文旅商业项目有何不同？

　　牛庆友：天汉长街是以休闲商业为基础，旅游服务和文创商业为特色发展的互动发展体系。“商业+旅游+生态休闲”是主要的商业模式，汉中具有明显的城市特征，浓烈的旅游休闲特质以及无可复制的生态文化、与汉江融合的最具丰富系统的旅游湿地公园资源，让这个便睡街区项目更具独特性。项目分为五大风格业态主题区，A区为文化文旅综合区；包含旅游购物、美食娱乐、电影院等；B区为天汉楼及天汉楼广场区，为迎客区，景区展示；C区为生态酒店群区包括非遗文化体验街区、茶歌秀场等； D区为生态与艺术休闲区，有花香水街、微电影工厂、婚纱基地、迪卡侬休闲购物区等，是慢生活街区的特色街区，E区为时尚休闲、餐饮与儿童游乐区，有酒吧、儿童游乐等现代商业业态。满足人们的一站式休闲消费需求。　 

　　：目前全国文化旅游商业项目超过千家，日趋饱和，而大多数文旅商业项目千篇一律，呈现千镇一面的现象，同质化严重，这样很容易失去客群，天汉长街E区国庆开园后游客接待情况如何？后期如何做好持续的运营？

　　牛庆友：文旅商业项目要做出特色很难，由于大量的竞争和复制，巩固市场很难，旅游更多达内网络营销可靠么是新鲜的体验 ，而好多文旅商业项目并不具备重复性、持续性、常态性，无法吸引人流持续的驻足和消费。天汉长街文创街区开园后，国庆首日接待人流达20万/天，游客都给出了较高的评价。当下迎来全民旅游时代，已经由原来的名山大川景点游、短途乡村文化游逐步转向休闲文化游，因为天汉长街的地理位置独特，具备交通便捷、慢生活、系统生态的人文风情，吃喝玩乐、居住等一体。这是旅游的持续性。天汉长街这个项目都具备了。

　　：文化旅游商业地产不是简单的旅游+地产，而是绿色可持续的新兴产业，有文化的依托和产业的支持，文旅商业地产才有“魂”，天汉长街项目的“文化”是如何渗透项目的？

　　牛庆友：文化分为两方面，一方面是生态文化，天汉长街项目的生态文化更丰富，汉江边、四季花卉林、绿林、道路等都具有不可复制，汉中是在西北的亲水特征最为明显、休闲特征最明显的城市，  该项目位于滨江新区商圈，交通位置便利，是在西北具有唯一属性的生态文化旅游项目。另一方面，是人文文化，电影院   迪卡侬运动购物，文创街区 影视工厂  酒吧街等业态都是人文文化的体验。

　　：您觉得要做好文旅文创地产，关键的点是什么？业态配比上如何避免“换汤不换药”？

　　牛庆友：要做好文旅文创地产，我认为有三方面：首先，项目需具备资源特色和情景优势，天汉长街项目的打造基础就是汉江、湿地公园等特色资源优势，独一无二不可复制。其次，建设运营氛围的营造上，要打造慢生活的氛围。乡村生活不等于慢生活，城市慢生活，非观光猎奇游，天汉长街在交通上更方便，高铁开通后和更多的信息接轨，同时，业态上也更丰富和时尚，年轻的群体更愿意长期留下  。再次，项目要有活力和发展优势，要做好文创。如今是“旅居”时代，汉中是最适合旅居的城市，天汉长街具备交通便捷、系统生态、小景点丰富等很多优势，加之很多文创业态的引进（微电影工厂 舞台剧巡演、文化体验馆等、酒吧街等），未来这里会成为连接华中、华南、 西南、西北的中西部旅游港区 。

　　文旅商业要做好我的感受是：业态配比最重要。以天汉长街项目为例，我们是以生态酒店、工艺馆  文创街区为主力店  。20万平米商业，酒店5万平米，共600间客房，可以提供稳固的消费来源；茶博馆、花博馆、文化体验工坊 区，非遗文化馆区 儿童 游乐、 婚纱摄影基地等工艺业态3万平，提供了很好的文化体验  吸引更多人流。   剩下的12平有迪卡侬运动购物1万平、旅游服务和旅游购物区1万平；…而 常规业态餐饮休闲仅6万平，这6万平常规业态被14万的自活性极强的新兴业态包裹，带来稳固人流。

　　：项目在开发商有没有遇到过难题？招商上是如何做的？

　　牛庆友：现在商业也讲究环境和购物的消费的体验。在环境的投入上成本比较大，市政府投入巨资打信息流广告投放策略造。由于市场原因，招商也较难，但同时也取得了一些进展，我们在招商上，进行了延长招商节奏，规范了招商的业态，原来的自发业态更新太无序，受限制也比较多，因而在招商上延长了招商时间，给招商留出空间，以便招到更好的商家。同时我们也有替代性商业：花博馆  艺术工厂 等文创品牌，给予免租金等优惠。一方面不伤害原有的商业氛围。同时也为未来商家留出空间 ，一举两得。

　　：文化旅游与创意已成为商业地产界轰轰烈烈兴起的一股风潮，业内对文化的关注度也日益高涨，您觉得文旅文创商业目前处于什么阶段？在“体验”成为热门关键词的当下，文旅和文创无疑是商业地产发展的大势所趋。您怎么看？

　　牛庆友：目前的文旅文创商业处于大量复制的泡沫时期，全国涌现出来的文旅项目已上千，这必然使得项目之间恶意竞争，分散客流。原始消费人群在流失，衰退会成为常态。 文创文旅未来是商业大趋势，而只有具备宜居生态、休闲慢生活属性才可持续。因为文化容易被复制 但生态资源是独一无二的。未来要做好文旅文创商业项目： 1.生态资源第一  2.打造持续消费的慢生活的消费环境，吸引人流。 3.大力发展文创，可以开创不同季节的文化活动等来保持活力，只有这样，文创项目才发展的潜力趋势。

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