李嘉:不做单纯商业载体 红星商业是关注价值的

时间:2022-01-06 | 标签: | 作者:Q8 | 来源:赢商网上海站 和贺文网络

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  不破不立,不止不行。4月12-13日,由中国商业地产第一门户网站——联合21世纪中国商业地产研究院共同主办的第11届中国商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重开幕。

  活动上,红星商业一举夺得“金坐标——中国商业地产最佳运营商”、“商业地产最佳雇主”两项行业大奖,上海红星美凯龙企业发展有限公司助理总裁、上海红星美凯龙商业管理有限公司总裁获评“中国商业地产风云人物”,大会最高项目奖“中国最佳城市综合体示范奖”则被红星商业运营的天津爱琴海购物公园摘得。

  活动现场,专访了李嘉。他认为,商业地产的发展趋势还是好的,目前存量市场将会在有运营实力的公司手中实现保值增值。

上海红星美凯龙企业发展有限公司助理总裁、上海红星美凯龙商业管理有限公司总裁

  :红星从家居大佬跨界到商业地产已经两年多了,这两年间发展也很快,那么红星商业目前的发展情况如何?

  李嘉:之前看到的红星商业只有一个产品的品牌,即爱琴海购物公园,是一个标准体量的购物中心。从2016年开始,我们已经开始细分产品线,主要分为三类,一类是标准体量的购物中心;第二类是针对不同层级的城市做的城市广场,比起标准体量的购物中心稍小一点;最后一类是在三四城市中的小体量项目,可以称之为类邻里中心。

  今年,红星商业唐山项目和重庆项目都将开业,位于上海吴中路的项目则将于明年面市。

  :据了解,红星商业位于上海吴中路的项目一直备受业界关注,红星商业在此项目中做了哪些创新之处?

  李嘉:吴中路项目确实做了很多创新,我们专门去日本请了设计大师,做了艺术空间,项目里有文创展、众创空间、剧场、展览艺术等,还有滑雪的乐园,里面有企鹅、狗拉雪橇,我们还计划做空中农场,包括上海第一个空中马场。

  实际上,上海的商业项目太多了,如果再做传统意义上的项目,很难有口碑,因此我们更偏向于文化。

  :现在购物中心都在讲体验,您是如何看待购物中心引进体验式的业态和品牌?上海的商业项目数量多并不断增加,红星商插播广告对网络营销的作用业是否面临很大的竞争压力?

  李嘉:所谓的体验并不一定能够创造价值,企业是要创造价值,如果都去体验却没有产生网站代运营收费价值,这其实是无效的体验,是没有持久性的。

  对于我们而言,体验不是最终目标,只是一个行为方式,最终目标是创造产业和我们企业的价值,所以我们只是将文化品类的东西融入到体验中。

  七宝商圈商业增多,大虹桥又在做商业,上海吴中路项目确实面临着很大的压力,不过吴中路还没有形成商圈概念,还比较分散。

  所有的商业载体一枝独秀都是不行的,必须形成一定规模和商业氛围才能赚到钱,我们就希望通过和万象城一起把商圈打造出来。竞争肯定存在,我们想借着竞争的势头,将各个商家组合在一起,把商业的氛围打造出来,共同打造一个商圈。

  :红星商业今年和明年都有商业项目开业,对于未来还将有怎样的拓展计划?

  李嘉:从2013年公司成立到2015年,红星商业在北京、天津、福州、昆明都有项目,今年又有两个项目开业,更需要养兵蓄锐,同时需要回头看。

  目前增量市场受到政策等各方面制约,发展较慢,因此我们将会把主要的力量放在存量市场上。

  我们不希望是单纯的商业载体,而是一个关注价值的平台,能够把开发、运营、管理、投融资都集中在上请修改面,这也是下一步着重做的事情。

  :存量市场越来越多地被提及到,红星商业又将如何撬动商业地产存量市场?

  李嘉:存量市场已经成为大家都在考虑的问题,政府也在讲去库存,但大多数是针对住宅。其实,商业地产在整体的存量市场中占比非常高,因为住宅属于刚需,有人的存在就有对房子的需求,反过来讲,有人的地方却并不一定需要商业地产。

  政府前期做开发,大力发展商业主要是为了解决税收、促进就业、提升城市形象,后来就要考虑这些商业如何能活,不能成为烂尾楼,这个时候,我们的模型就应运而生。

  我们会把目前的存量市场通过我们的技术形态,即通过我们团队的管控、技术手段的管控以及我们的思维和创新,将其盘活,建成商业地产并运营起来。这样以来,能够做到真正的保值增值。

  总的来讲,对于商业地产存量市场,我们会通过总结出来的若干模型因地制宜地将其盘活。

  :您认为目前国内商业地产发展到了怎样的阶段,未来有何发展趋势?

  李嘉:商业地产近几年受到的冲击还是挺大的,尤其是销售。这个时候就需要好的运营,无论是持有还是非持有,目前还是缺少有能力、有思想、懂运营的商业地产管理公司。

  如果以后这类公司增多,那么就能盘活存量资产、带动整体商业地产销售和运营管理或者增加零售商业资产。

  持久来看商业地产发展趋势还是好的,当大家回过神来,就不会再盲目追求,而是有序、合理化投资。以前认为商业地产利润率较高,成本也高,随着存量资产增多,在知名开发商手里很容易变现。

  :除了存量市场受关注,轻资产也成为一大热点,您如何看待轻资产与重资产的区别?

  李嘉:对于轻重资产,不在于如何评价它的轻重,而在于自己的角色。

  如果是从开发商来讲,肯定是重资产,但是作为一个运营商来讲,前期没有资金融合,也不能叫轻资产,只能叫管理输出,等到真正有了资本融合,才能叫轻资产,能够运用杠杆的原理去撬动大的资产链条。大家都在讲轻资产,但是大多数人并没有弄清楚这一点。

  :正如存量市场和轻资产逐渐受重视,商业地产市场在不断变化,红星商业在这一过程中遇到的最大挑战是什么,对于未来还有哪些更高的期待?



  李嘉:市场上最缺的就是人才,这也是大家共同面对的挑战。

  另外,国内的商业过于同质化,走到哪个购物中心感觉都差不多,这也促使大家分头去创新。



  之前都在讲网络对实体经济打击很大,现在跨境电商也开始征税,网购的优势越来越小,实体经济慢慢会好起来,毕竟绝大多数人还是需要社交空间,会去购物中心消费。 

  就未来的期待而言,管理输出只是红星商业的第一步,后面还将会做更多资本化的动作,我们股东也有基金公司,而且地产集团也成立了资本体系,叫做线上资本。所以,未来将更多融入到资本化中,从管理输出做到真正的轻资产运营。

李嘉:不做单纯商业载体 红星商业是关注价值的

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