李嘉：不做单纯商业载体 红星商业关注价值的平

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　　不破不立，不止不行。4月12-13日短视频完善运营细节，由中国商业地产第一门户网站——联合21世纪中国商业地产研究院共同主办的第11届中国商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重开幕。

　　活动上，红星商业一举夺得“金坐标——中国商业地产最佳运营商”、“商业地产最佳雇主”两项行业大奖，上海红星美凯龙企业发展有限公司助理总裁、上海红星美凯龙商业管理有限公司总裁获评“中国商业地产风云人物”，大会最高项目奖“中国最佳城市综合体示范奖”则被红星商业运营的天津爱琴海购物公园摘得。

上海红星美凯龙企业发展有限公司助理总裁、上海红星美凯龙商业管理有限公司总裁

　　：红星从家居大佬跨界到商业地产已经两年多了，这两年间发展也很快，那么红星商业目前的发展情况如何？

　　李嘉：之前看到的红星商业只有一个产品的品牌，即爱琴海购物公园，是一个标准体量的购物中心。从2016年开始，我们已经开始细分产品线，主要分为三类，一类是标准体量的购物中心；第二类是针对不同层级的城市做的城市广场，比起标准体量的购物中心稍小一点；最后一类是在三四城市中的小体量项目，可以称之为类邻里中心。

　　今年，红星商业唐山项目和重庆项目都将开业，位于上海吴中路的项目则将于明年面市。

　　：据了解，红星商业位于上海吴中路的项目一直备受业界关注，红星商业在此项目中做了哪些创新之处？

　　李嘉：吴中路项目确实做了很多创新，我们专门去日本请了设计大师，做了艺术空间，项目里有文创展、众创空间、剧场、展览艺术等，还有滑雪的乐园，里面有企鹅、狗拉雪橇，我们还计划做空中农场，包括上海第一个空中马场。

　　实际上，上海的商业项目太多了，如果再做传统意义上的项目，很难有口碑，因此我们更偏向于文化。

　　：现在购物中心都在讲体验，您是如何看待购物中心引进体验式的业态和品牌？上海的商业项目数量多并不断增加，红星商业是否面临很大的竞争压力？

　　李嘉：所谓的体验并不一定能够创造价值，企业是要创造价值，如果都去体验却没有产生价值，这其实是无效的体验，是没有持久性的。

　　对于我们而言，体验不是最终目标，只是一个行为方式，最终目标是创造产业和我们企业的价值，所以我们将只是将文化品类的东西融入到体验中。

　　七宝商圈商业增多，大虹桥又在做商业，上海吴中路项目确实面临着很大的压力，不过吴中路还没有形成商圈概念，还比较分散。

　　所有的商业载体一枝独秀都是不行的，必小红书评测软文团队须形成一定规模和商业氛围才能赚到钱，我们就希望通过和万象城一起把商圈打造出来。竞争肯定存在，我们想借着竞争的势头，将各个商家组合在一起，把商业的氛围打造出来，共同打造一个商圈。

　　：红星商业今年和明年都有商业项目开业，对于未来还将有怎样的拓展计划？

　　李嘉：从2013年公司成立到2015年，红星商业在北京、天津、福州、昆明都有项目，今年又有两个项目开业，更需要养兵蓄锐，同时需要回头看。

　　目前增量市场受到政策等各方面制约，发展较慢，因此我们将会把主要的力量放在存量市场上。

　　我们不希望是单纯的商业载体，而是一个关注价值的平台，能够把开发、运营、管理、投融资都集中在上面，这也是下一步着重做的事情。

　　：存量市场越来越多地被提及到，红星商业又将如何撬动商业地产存量市场？

　　李嘉：存量市场已经成为大家都在考虑的问题，政府也在讲去库存，但大多数是针对住宅。其实，商业地产在整体的存量市场中占比非常高，因为住宅属于刚需，有人的存在就有对房子的需求，反过来讲，有人的地方却并不一定需要商业地产。

　　政府前期做开发，大力发展商业主要是为了解决税收、促进就业、提升城市形象，后来就要考虑这些商业如何能活，不能成为烂尾楼，这个时候，我们的模型就应运而生。

　　我们会把目前的存量市场通过我们的技术形态，即通过我们团队的管控、技术手段的管控以及我们的思维和创新，将其盘活，建成商业地产并运营起来。这样以来，能够做到真正的保值增值。

　　总的来讲，对与商业地产存量市场，我们会通过总结出来的若干模型因地制宜地将其盘活。

　　：您认为目前国内商业地产发展到了怎样的阶段，未来有何发展趋势？

　　李嘉：商业地产近几年受到的冲击还是挺大的，尤其是销售。这个时候就需要好的运营，无论是持有还是非持有，目前还是缺少有能力、有思想、懂运营的商业地产管理公司。

　　如果以后这类公司增多，那么就能盘活存量资产、带动整体商业地产销售和运营管理或者增加零售商业资产。

　　持久来看商业地产发展趋势还是好的，当大家回过神来，就不会再盲目追求，而是有序、合理化投资。以前认为商业地产利润率较高，成本也高，随着存量资产增多，在知名开发商手里很容易变现。

　　：除了存量市场受关注，轻资产也成为一大热点，您如何看待轻资产与重资产的区别？

　　李嘉：对于轻重资产，不在于如何评价它的轻重，而在于自己的角色。

　　如果是从开发商来讲，肯定是重资产，但是作为一个运营商来讲，前期没有资金融合，也不能叫轻资产，只能叫管理输出，等到真正有了资本融合，才能叫轻资产，能够运用杠杆的原理去撬动大的资产链条。大家都在讲轻资产，但是大多数人并没有弄清楚这一点。

　　：正如存量市场和轻资产逐渐受重视，商业地产市场在不断变化，红星商业在这一过程中遇到的最大挑战是什么，对于未来还有哪些更高的期待？

　　李嘉：市场上最缺的就是人才，这也是大家共同面对的挑战。

　　另外，国内的商业过于同质化，走到哪个购物中心感觉都差不多，这也促使大家分头去创新。

　　之前都在讲网络对实体经济打击很大，现在跨境电商也开始征税，网购的优势越来越小，实体经济慢慢会好起来，毕竟绝大多数人还是需要社交空间，会去购物中心消费。 

　　就未来的期待而言，管理输出只是红星商业的第一步，后面还将会做更多资本化的动作，我们股东也有基金公司，而且地产集团也成立了资本体系，叫做线上资本。所以，未来将更多融入到资本化中，从管理输出做到真正的轻资产运营。