福星惠誉夏珊：客群细分化、服务精细化成未来

　　：目前国内商业地产发展到了怎样的阶段，这一阶段有什么特点?经过11年粗放发展集中爆发时期，您认为国内商业地产存在哪些问题，需要摒除哪些思维和做法？

　　夏珊：国内一线城市和部分二线城市的商业地产已经逐渐由“租售并举”的阶段，发展到了以“自持商业”为主的资产经营和资本运营结合的阶段，这也意味着商业地产由粗放的“营销为王”的时代，逐渐转变为更加精细化的“运营为王”的时代。该阶段同时具有以下三大特征：商业项目开发企业的门槛逐渐提高，商业运营服务更加精细化，互联网技术和思维在商全屋定制营销策划多少钱业运营管理中得到广泛应用。

　　目前国内商业地产存在多方面问题。比如商业定位大同小异，同质化严重；部分城市未来商业面积供需存在失衡倾向，未来投资风险加大；优质商业品牌资源有限，品牌招商竞争加剧；部分开发商缺乏商业地产开发经验；融资瓶颈制约企业开发经营模式转型等。

　　国内很多开发商是迫于市场压力，从住宅开发转型做商业地产开发，在开发模式和管理方式上沿用住宅开发的一套做法——以营销为主导，以销售商铺快速回笼资金为开发核心，而不是做真正的商业开发和运营；对商业开发管理的架构和流程缺乏清晰地认识，更不要谈对企业自身商业发展的模式和战略的考虑，这些因素最终导致商业开发仍处于初级商业模式——注重现金流，忽视商业物业的可持续发展。所以商业地产开发要摒弃“以住宅开发模式开发商业项目，盲目注重短期现金流，忽视商业物业的可持续发展”的思维。另一方面，不能盲目模仿，简单复制，缺乏特色，在前期的商业定位、业态规划和客群定位上没有充分考虑项目所在地区的市场特点，加上缺乏后期招商和运营管理能力，导致商业项目出现招商和运营困难，难以实现预期，甚至出现水土不服，经营难以为继的情况。

　　：对于2016年商业地产行业的展望，您认为会有哪些发展趋势？武汉区域会呈现怎样的发展特色？

　　夏珊：商业地产市场出现明显分化。一线城市消费能力强、市场容量大，人均商业面积相对合理，依旧是黄金市场。相比一线城市，多数二线城市消费能力有明显差距，商业项目增速大大高于消费力的增速，人均商业面积超过行业警戒线。预计在今后相当长的时期内，二线城市都会面临空置率上升、坪效下降的困难局面。比如，沈阳优质零售物业的空置率就已经超过15%，成都写字楼空置率已高达36%。三四线城市正处于商业升级换代的一个关口，传统的商业项目陆续让位于购物中心等现代化商业形态，但受制于城市规模、经济发展水平和整体收入水平的限制，商业市场容量有限，但如果有切合三四线城市市场特点的商业项目出现，仍然是大有可为。

　　未来的商业市场是以客群细分化、服务精细化为核心的市场。以购物中心为例， 中国购物中心正在逐步摆脱盲目追求大而全的传统的开发运营模式， 未来购物中心将呈现主题化、多元化和细分化的趋势。位于一二线城市成熟商圈的购物中心，将多以年轻时尚、休闲娱乐和中高端零售定位为主，汇聚众多知名特色商业品牌，以满足商务消费、社交型消费和家庭休闲娱乐消费为主；而位于城市新兴商圈或郊区的购物中心项目，将多以家庭生活配套或专业卖场的定位来操作，以满足家庭生活消费和目的性消费为主；此外，随着我国城市化进程的不断推进，特色化的社区服务型购物中心也将在新兴社区得到快速发展。

　　业态和品牌组合将出现较大变化。发达国家中社会零售总额60%以上是产生于服务类业态，真正的零售类业态只占30%左右。随着中国经济的发展，经济结构发生变化，消费结构也会随之发生变化，零售比例下降、服务业态大大提高将是一个必然和长期的趋势。同时，由于零售网购已占社会零售总额的10%左右，且每年仍以两位数的比例增长，中低端零售品牌、标准化程度高的商品、传统百货商店甚至是大型超市都受到了严重冲击，有的甚至逐渐退出终端渠道。所以，购物中心的业态和品牌组合，包括主力店的类型，都出现了较大变化，谁能发现并运用好新业态、新品牌，谁就在竞争中占得先机。

　　商业地产与资本开始真正结合。到目前为止，真正靠追求长期回报的资本来支撑商业地产发展的企业还非常少。但是随着住宅地产的利润率越来越低，会有更多资本投入商业地产。2014年，万科相继和凯雷资本、东方资产、领汇合作，万达与光大、嘉实基金、快钱等金融机构合作，东方资产收购上海证大，都是传统的地产企业与资本进行结合的尝试。虽然国内适合商业地产发展特点的金融工具仍然匮乏，相信会有更多的商业地产企业寻求与资本的结合，回归商业地产行业金融的本质，也会有更多的资本认真寻找投资国内商业地产的模式和方法。

　　武汉受城市扩容、轨道交通建设、居民消费实力及需求提升等综合因素的影响，以楚河汉街和永清商圈等为代表的新兴商圈快速发展，武汉呈现出“多中心化”的全新商业布局。汉口的零售市场发展最为成熟，聚集了武汉大部分的中高端百货和购物中心，各类奢侈品牌在此聚集，区域内整体商业档次和消费水平较高。武昌的零售市场正在快速升级换代，区域内整体商业档次和消费水平逐步提高，商业定位更加注重打造年轻、时尚和休闲特色，主力消费客群以年轻时尚和家庭消费者为主。汉阳的零售市场发展相对滞后，但随着日本永旺购物中心等超大体量综合性商业项目的开业和轨道交通的加速建设，区域零售市场环境有了极大的改善，商业定位更加注重家庭日常消费需求，主力消费客群以家庭消费者为主。 总体来说，武汉商圈地域化特征明显。而随着轨道交通的陆续建成，武汉商圈升级扩容的同时，商圈间的界线越来越模糊，逐步呈现出相互融合的趋势，同时也加剧了商圈内商业项目的同质化竞争，迫使武汉商业项目在商业主题和市场定位方面的细分度逐步提高，商业业态整合度和丰富度逐渐提升，主流商业项目业态逐步由原来 的“重零售、轻餐饮和娱乐” 向“零售、餐饮、娱乐和生活配套等多业态并举”的方向转变。

　　：过去，商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您认为在可以预见的未来，商业地产还可以从哪些方面创新？

　　夏珊：业态创新：现在，在购物中心不仅能看到博物馆、艺术展，更有甚者设置有医院、教堂、警察局等机构，购物中心承载了越来越多的社会化功能。在商场业态和品牌升级过程中，重点考虑有特色的新型体验式业态，如某个小岛的巧克力工坊、亲子厨房、咖啡博物馆、巴士餐厅，还有备受关注的虚拟超市等，既能带来新奇体验，同时调整和补充了当前项目休闲娱乐业态的不足。

　　营销创新：对于会员营销，以往的买赠、积分倍送等已经不能激起客户的兴趣。在营销上也需要创新思考，例如，各类明星活动和秀场进入购物中心；引进电视台和电台现场，如中国好声音区域性海选、世界小姐区域海选等。

　　服务创新：社区化的服务也逐步被广泛应用：例如购物中心设置母婴室、亲子卫生间、小孩托管处、宠物寄养及宠物清洁区、行李寄存、轮椅租借处等。

　　盈利模式创新：刚才提到的，业态、体验、O2O等方面的创新，都属于传统盈利模式下的创新，根本目的是通过提升购物中心人气来提升租金，从而达到盈利的目的。对于开发商来说，自持物业越来越多，对运营收益要求自然越来越高，而收益不仅仅来自于租金或利润收入，还应该寻求多样化的收益来源。因此，商业地产圈也涌现出了一些新的盈利模式。