吴传鲲：2018年购物中心增量放缓 品质消费成商

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　　2018年1月16日，商业地产老友记第二季在上海黄浦江畔诺莱仕游艇俱乐部如期开展。四季轮回，这一次，前来赴约依然是行业最具代表意义的商业地产人。在2018年伊始，与老友相聚，回顾往昔，展望未来。

　　活动上，董事长吴传鲲发布了《看2018商业地产发展趋势》。吴传鲲总结道，2017年全国拟开业商业项目（面积≥3万方）970个，实际新开504个，开业率连续5年微幅下跌。2018年，全国拟开业项目937个，新增供应8400万㎡，中高端拟开业项目数量占比超五成，“品质消费”成商业主流。

2017年商业地产发展总结

　　2017前三季度，社会零售品总额增长保持在10.4%，对经济增长贡献超过50%。这个数据预示着商业地产发展的外部环境良好，尤其是“消费、出口、投资”三驾马车里面的“消费”占到一半以上，也说明国家经济发展良好。同时，这背后也意味着消费升级是大背景，作为购物中心，不管是存量商业，还是增量商业，都是大有可为的。

　　从购物中心供应面来说，2017年报道拟开业购物中心970，实际开了504个。

　　我们判断未来三年每年购物中心新增量可能就在500-600之间，增速有放缓的趋势。

　　从购物中心业态组合面来看，2010年购物中心还是以零售为主，到2017年，体验式商业基本上占到了一半（49%），未来超过50%是肯定可以预见的。尤其一二线城市体验式购物中心数量占比趋势越来越明显。

　　 体验式消费红利的持续释放，能够推动传统消费结构性升级，购舆情监测软件多少钱物中心的内容不管是由运营方主动创造的，还是品牌方创造的，我们相信未来会看到更多更好的内容在购物中心里面体现。

　　 从购物中心业态组合面来看，新兴品牌、创新业态比重上升。数据显示， 2017年初中国1500个购物中心（3万平米以上）里大概有8.5万个品牌（去重之后），其中接近49%是单店品牌，且绝大多数都是新兴品牌，所以8.5万个品牌有一半都是新品牌。到第三季度我们对这些品牌持续追踪的时候会发现，有20%的品牌已经关掉了，但是也有接近20%的品牌由单店变成了两家店以上。

　　新兴品牌大量的涌现未来可能决定很多购物中心的成败。

　　从购物中心经营面来看，全国一二线城市购物中心平均空置率超过了8%，这是一个警戒线，其实购物中心经营压力还是非常大的。2017年已经开业的购物中心里面，我们的数据显示，有30%是没有达到预期招商效果的。

　　 从购物中心开发渠道面来看，如今购物中心开发需求已下沉到三四线城市。数据显示，中国三四线城市人口占到中国总人口53%，但是购物中心的数量只占到中国的16%，这里还有比较大的空间。

　　总结下来，2017年度商业地产发展经营压力始终存在，另外，消费升级、消费赋能、三四线城市发力是重点词。

　　2018年商业地产发展新趋势

　　2018年全国拟开业项目总数统计是937个，实际预计能够开出来的数量在500个左右。今后三年开业项目的数量基本不会有太大的变化，甚至有可能会变少，但不会再出现很明显的增幅，因为购物中心在一二线城市的布局基本上已经饱和了。

　　2018年，中高端购物中心定位数量在持续升高，这样的情况出现大背景是消费升级，尤其是我们对奢侈品的消费，在未来几年会稳定在5%左右。另外，购物中心平均空置率到2018年可能会达到9%。

　　从一线城市来看，我们的商业地产已进入存量资产调整优化的阶段，预计2018年一线城市购物中心品牌平均调整比例会达到30%。

　　 另一点，在一线城市开发商从买地造商场向并购收购转型，比如凯德把三四线城市项目卖掉了很大一部分，对他们来说，做项目的收并购是未来做增量的一个主要手段。

　　从购物中心开发渠道面来说， A级城市（购物中心存量在一千万方以上的城市），大概有广州、深圳、北京、上海、重庆、苏州、杭州等，B级城市（购物中心存量在500-1000万方之间的城市），C级城市是指存量购物面积在200-500万方之间的。C级城市商业项目在增加，B级和A级城市的增幅都是负增长。

　　从购物中心内容来看，永辉的超级物种、阿里盒马鲜生，苏宁的苏鲜生等等，都是互联网巨头做到线下，这是到逼传统超市改造升级，这对传统商业的冲击是非常大的。至于未来实体品牌会不会以超市味切入点，还是切入到其他业态，这都是值得关注的。

　　2018年的关键词，总结下来，未来购物中心必须要关注消费者小众窄群化的概念，这样才能体现购物中心的差异化发展。

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　　是一个开放的平台，我们有最好的渠道，有评价渠道两端的数据体系。不管是为产品端，还是品牌端、第三方服务机构，都可以合作共赢。未来，我们会链接各式各样的资源，帮助商业地产行业在数量上和质量上都有所提升，这是我们的一个愿景。