把握投资新商机2016武汉商业地产投资大课堂圆满

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　　3月份武汉楼市持续火爆，尽管在上海、深圳等一线城市的带领下，调控政策有所收紧，武汉公积金贷款额度下降，但房价仍保持上涨势头。

　　与武汉住宅楼市的火热相比，武汉商业似乎是另外一番景象。在不受政策限制影响下，武汉人均商业面积目前是香港2倍，武汉商铺去库存至少需4—5年，究竟武汉商业地产该何去何从？而投资者该如何选择？如何从众多纷繁多样的项目中挑选到合适的投资项目？

　　针对网友的众多疑惑，4月17日，由亿房网商业地产特别策划的“把脉投资商机·2016武汉商业地产投资大讲堂”活动在紫沙金苑项目营销中心隆重举行。活动现场武汉地产界的投资专家与众多投资网友同座交流，详解当前武汉商业地产现状，分析投资热点区域，现场讨论热烈，整场活动取得了圆满成功。

　　武汉商业地产投资大讲堂活动现场

　　特约嘉宾：地产行业专家梅水雄

　　讲堂主题：哪些商铺是具备投资价值的？  

　　地产行业专家梅水雄

　　原则一、 商铺一定在商圈里面。靠近商圈的商铺，它有商业的氛围和人流量作为保证，有其他商圈成熟的商业运营做了几年的，它有可能会做成功。

　　原则二 、靠近交通干道和轨道交通。商业交通便捷，可以做地铁过来，比开车还方便。另外，商业一定讲究招生面，隔离两万米能看到招牌。武汉很多项目，没有公共空间，没有有效的人流引导下来，如徐东岳家嘴、后湖市民之家旁边的商业，门前都有高架经过，过境客流很少会去消费。

　　原则三、看建筑规划的形态。 武汉市商业形态有多种，一个是街区商业，比如光谷步行街，街区商业是说它商业是一栋一栋的，然后二楼通过走廊联起来，甚至它的电梯可以从一楼达到二楼，街区商业更容易招商更容易存活。因此建筑形态非常关键。

　　原则四、商业的招商运营能力很关键。

　　商业体并不是建完就完了，商业后期的整体运营，是开发商自己运营，还是请了专业的第三方运营公司做，需要投资者详细的甄别。商业运营公司的职责就是把运营不好的淘汰掉，不市场研究和市场调查断的提升商业价值，商户业主赚的越多，开发商的租金也收的越多，才能逐步形成良性循环。

　　特约嘉宾：地产行业投资专家胡迪

　　讲堂主题：地段第一  没有好的地段时就选择人流

　　地产行业投资专家胡迪

　　目前武汉商铺市场出现租金虚高的问题，据了解，今年开始，很多北上广的商家回流，直接拉高本地商铺的租金，就健身馆业态来说，武汉本地租金在60元/平米*月，即是正常值，而北上广会觉得很便宜，可能100-120之间都敢租用，但实际的营业额却不足以支撑，这样导致租金不断陷入恶性循环的状况中。

　　另外，买商铺建议买小不买大。小面积的商铺投入低，风险也相对降低。

　　同样买商铺仍要坚持地段第一。市中心的商铺如江汉路上的沿街商铺，即使受到封路的影响，还是有很多的人流。据同行业内人士了解，江汉路一线门面售价可达到20万一平，月租金达两千多万的门面仍是有人不断租用。

　　综合来讲，选择地段好一点小一点面积的商铺，没有好地段的情况下，就买人流。

　　投资者分享

　　秦先生：我在武汉做一份很小很小的生意,平时除了打理生意之外,也经常考察武汉市的商铺,也投资购买了几个商铺,前前后后大概投资了4个商铺。其中有收益非常好的,如万科金色城市的社区底商，,也有投资失败的，如某专业市场的商铺，在此也跟大家分享我这些年得出来的投资经验。

　　资深投资者在场分享自己的投资心得

　　第一、 商铺一定要独立的门面，拥有自主经营权。

　　第二、找好的大的开发商，有专业的团队和规范的流程，对你的生意是个保障。

　　第四、看商铺的结构。层高可隔成2层的最好，买一层的面积可当做2层来用。如我投资的万科金色城市的社区商铺，面积200个平方，层高5.4米，隔成2层后就达到了400个平方的使用面积，现正租给社区医院在用，租金180元/平米*月，十分稳定，收益也算十分可观。

　　投资者提问：不同业态承租的能力都不一样，大概哪些业态的承租能力高，哪些业态的承租能力较低？对投资者来讲，能否根据业态的承租力来反推商铺售价是否合理呢？

　　投资客向在场专家提出自己的商铺疑问

　　梅水雄：一个商铺有三个权，所有权、使用权、经营管理权。后期开发商租给什么业态，由开发商说了算，要保证商铺的珠宝怎么在抖音进行营销推收益，就涉及到租金和售价的承受能力。对投资者来讲，可以根据商铺实际的年租金，以回报率8%来计算，得出当前实际的商铺售价应当是多少。

　　目前所有的商业业态中，租金较低的有比如超市，30-40元/㎡*月，但它可以带来人流。任何一个商业都是从整体商业大局是考虑的，宁愿以低租金招进容易聚集人流的业态。

　　另外承租能力较高的业态如zoo咖啡l类型，最高租金可以租到300元/平米*月，由于品牌经营能力强，能够承受这样的租金。但同样的品牌，涉及到商家的租金政策，要具体而论，按照商铺等级，不要求高租金，但是要带来人流。

　　投资大讲堂活动现场

　　整场投资大讲堂活动，与会专家与在场的投资者进行了深入的交流。除了结合本场活动的主题进行讨论外，与会嘉宾还就目前武汉的热点区域如汉阳四新、光谷东片和具体商业项目进行了深入讨论。