资源驱动实力 2015年西安新商业新推手沙龙嘉宾观

　　  嘉宾观点：

　　 华商报时尚生活中心总监姚建昭:捆绑转型 整合运营

　　华商传媒是中国为数不多的跨区域的媒体运营集团公司，在东北有两家报纸，在重庆有几家杂志，在每个地方有当地的网站，华商传媒是一个拥有数张报纸、数份杂志、多个网站的传媒集团。去年，我们在北京成立了华商传媒研究院，这是中国第一家传媒研究院，我们整合所有的媒体资源，来研究现在的媒体转型期。华商传媒的转型已经在快速的推进和发展。

　　

　　华商报时尚生活中心总监姚建昭

　　处在这样一个大的社会环境、商业环境、媒体环境中，如果自己只是单一的做成单细胞的一个集团，可能大家都是难以生存，所以我们要把自己变成可以整合运营的传媒集团。今年华商和一些商业板块比如开元、民生、金花等合作，合作方式从过去的单一的输出快板，变成整体打包运营，整体整合资源，捆绑起来做转型，包括整个资源和传播的输出。

　　 陕西站总经理唐彬：O2O+B2B双线运营 数字化将成方向

　　去年西安新开了5、6家新的购物中心，但新开完之后感觉到力量感不是特别强，它给西安人没有带来像前几年万达、秦汉唐的感觉，觉得大家都非常赶工期。解决一个问题——招商，而华商报更多的是解决运营，就是消费者的问题，于是我们把两家媒体联合起来，从媒体这个角度给予市场更多的关注，希望给西安带来一点点力量。

　　首先，我简单介绍一下。这里有很多老朋友，也有新朋友。成立仅5年时间，但是发展速度很快，目前有15家分公司。明天在广州大概有一千多人的一个商业地产节，国内去的商家比较多。我们做了一个O2O和B2B的模式，解决了企业对企业，商家对开发商这样一个平台。目前整个的点击量非常高，15个城市下来，一天大概有400多万的点击量，去年西安市大概在6万多，今年第一个季度，基本上每天维持在8到10万，流量很稳定。关注人群主要是开发商和业内人士，目前资源库里面积攒了全国4万多个品牌商家的资源，还有3万多个项目的资源，我们还有10万份商业地产专业资料，商业地产里面基本上可以想到的，我们的资料里面都有。

　　陕西站总经理唐彬

    未来我们的走向，也是线上和线下。在今年6月份，我们会把的后台数据库转化成数字平台，我们现在做商业试调的时候，或者做模拟招商的时候，现在是人在干，以后会把项目选址库变成数字语言，把一些重要的、特别细的参数输进去，会有一些匹配的商家，每个匹配的商家后面要跟一些东西，虽然是机器，但是基本上匹配度可以做到一定的匹配度，它不是绝对的，这是一个方向。

　　第二，今年做了一个O2O的智慧商城，上个月已经完成了第一轮融资，融资了一千万，目前在广州大概有3个购物中心已经在用这个东西，这是关于的。

　　在西安，我们更多的是关注更专业一点的事，今年我们大概统计了一下，不管是在建还是建成，已经规划要建的，未来3年西安大概要出现50个购物中心，体量超过4万到5万以上，这个非常可怕。今天大家是主角，希望能够把之前运营沉淀的东西给大家发散一下。

　　陕西商业联合会主任张永强：创新推进商业大发展

　　华商报和，作为纸媒和互联网媒体，在抓市场的热点、敏感度是非常敏锐的。商业发展的道路并不是一帆风顺，从前期的运营，到招商面临的困难，新商业、新推手是促进商业发展、促进城市繁荣的重要力量和中坚力量，商业大佬们的存在让城市的商业迅速发展起来，他们的勇于创新，才让整个城市逐渐的繁荣。

　　

　　陕西省商业联合会专业委员会主任  张永强

　　陕西省商业联合会、商业地产专业委员会成立于2014年12月30日，隶属于陕西省商业联合会，陕西省商业联合会是商业服务业组织，一个商业地产专业委员会，旨在促进陕西省商业地产的发展，随着这两年经济发展以及众多企业的转型，加上互联网的强势冲击，传统的商业以及商业地产遇到了更多的机遇和挑战，也有了更多的新的机会，这个过程当中会出现更多的新的问题。那么，陕西商业该如何发展，最终的核心就是商业地产，有一下两个主要方面：

　　第一方面，陕西省相对于北上广，在时间上、经济规模上、思讯接受程度上有一定的差距，陕西省商业地产的从业人员应从学习态度到学习方向，真真正正把国外、发达地区新的商业模式，好的成功的案例，引进到西安，在陕西省可以落地、生根，刺激陕西商业地产的发展。

　　第二方面，这两年陕西省商业地产创新的力量众多，对市场推进产生了非常好的作用，这些勇于探索、勇于发掘的精神，是值得肯定和学习的，不管是现在已经开业的商业，还是一些没有开业的，都能带动当地的消费进入一个新的阶段。例如，西安宜爱欢乐城，就是一种创新，也是一种摸索，诚然，这个过程也比较艰难；还有一个东大街乐婚城项目，他们对恢复解放路商圈和东大街商圈做出了贡献，这是非常非常难得的。

　　今天和华商报主办的沙龙，希望大家把自己的经验进行一个全面的分享，成功的经验哪怕是不成功的、失败的经验，也让别人少走弯路，今天这样的形式非常好。其实，真真正正能够推进陕西省商业发展、陕西省商业地产发展的，就在于陕西商业地产的每一个中坚力量！

　　新世界百货总经理赵刚：旅游体验将成商业必争之地

　　从推广、招商、运营等多方面，西安是西安商业的一个新兵。开业两年半，我经历了两次西安新世界的工作，一个是筹备，第二个则是2014年底10月份又重新回到新世界百货。作为西安市中心商圈、钟楼商圈的新世界，压力和动力是并存的，首先是西安大城的发展，东西南北迅速的发展，很多新的商圈的成熟和发展，对整个钟楼商圈，以及东大街、西大街，有很大的冲击。

　　

　　西安新世界百货总经理 赵刚

　　赛格小寨店的客流量可以用一句话概括“天桥上都是推着走”，主要原因有：第一，市场是有的，消费者也是有的，消费者愿意到实体店消费，而钟楼商圈的人流已经被几大新兴成熟商圈所分流，我们应该审视自己，还有哪些需要改进和加强的东西。新世界百货从企业原则上来讲还是一个百货的形态，刚开始有一点类购物中心的形态，经过全面的分析和比较，最终归为百货形态。从体验、配套方面上来看，或者说娱乐化的东西，正是新世界百货下一步需要丰富和加强的方面，进一步的丰富，以此进一步提高自身的竞争力。

　　第二，新世界百货地处钟楼的旅游必达地，针对旅游、文化的主题我们将再多做一些文章。体验和娱乐，更注重娱乐这一块，让大家轻松逛街、轻松购物，商家要在这方面多做文章，这样可以拉近商家和消费者之间的距离，让消费者产生好感，产生好感以后自然会产生消费，这是可以去思考和研究的营销策略和业态组合。

　　秦汉唐总经理付西安：发挥商业地产实际推手的作用

　　秦汉唐项目比邻大雁塔，最初的招商和运营的感觉还是很理想的，随着整体这两年经济环境的变化，目前秦汉唐也面临一些压力。下一步将筹备向文旅这一板块延展，秦汉唐欲打造一个全新的体验馆，有“迷你陶俑”。我们会做深入的挖掘和探讨秦汉唐的特点，从规划布局来讲，它是一个开放式的卖场，有一些特点，拥有4000平米的天幕，下一步将会在天幕上重新定义和重新梳理，和文化传媒公司进行深入的合作，天幕有效开发利用也是下一步的亮点。

　　

　　秦汉唐总经理 付西安

　　秦汉唐开业以来，也取得了很多成绩，为曲江商圈提供可观的停车位，缓解了很多交通难题；第二个曲江的导视系统也升级了；还有推广方面，引进了一些品牌，包括在天幕上的创新，都为曲江商业带来很大的变化。

　　作为商业地产的实际推手，大家都是市场的操盘手，目前压力都是比较大，我们目前各个店的经营情况都不是很理想，深入的投资、改扩建都是未来不好确定的预期，目前对于职业推手这一块压力都是非常大。对于现状，需要更多的沉淀下来，更多的冷静下来，因为每个项目的不同操作都是一次创新，我相信我们的职业经理人，经过沉淀和对过去经验的积累，然后释放创新，谨慎模仿，最终结合自己的实际情况展开有效的开发和革新，有取有舍。我们接手秦汉唐7个月的时间，也在不断的总结，希望大家到秦汉唐指导。

　　宜爱欢乐城总裁杨森然：“反四化” 打造城市生活方式体验中心

　　大家经历的事情和走过的道路，以及大家正在运作的事情，是成熟的，而我们还在起跑线上，还在路上，正因为如此，如果我们还跟各位保持一个姿态，对我们来说只有输。所以马云讲，如果从1999年开始创业，和他一起在一个轨道上，成功远行的人，那一定跟阿里是不一样的，要想跟高手同行，必须跟高手有差距。新玛特死了，因为解放路商圈衰落了，所以我们做这个风险从零开始。

　　第二个问题，就是停车的压力很大，手续的办理要突破一道又一道的防线。我们要在商场两边建立超高层的立体车库。地下车位只有100多个，原本准备把负一层全部改成立体车位，最后经过规划院的测量是不行的，只有在两边建设超高层立体车位。

西安市宜爱欢乐城广场股份有限公司总裁  杨森然

　　去年金花、开元发生了很多事情，刚刚开业一年零四个月的金莎广场，还有龙湖大兴新区的项目，这些项目陆续在半年内开业，给我们带来了很多的思考。特别是去年进入10月以后，零售水那么深，市场变化那么快，是超过我的预想，高端的被八项规定、新常态干死了，低端的是被淘宝、阿里这些进行转移支付的网站打死了，中端面临两个压力，一个是成本的压力，我们在招家具商业的时候，2011年红星三店进行最后一轮的招商疯狂，后来发现大明宫分家了，本土最强大的品牌，有些卖掉了，金花3000万不要了，退出大明宫，这些事件值得我们思考。

　　在互联网冲击、市场大势变革的情况下，在国家进入一个新的变革的时候，为什么这次项目重新装修呢？因为这些事情让我进行了深入的思考。在装修方面，金地开业以后对我们启发非常大，我们决定在设计上，打破四个规律。

　　第一个启发是反常规。在硬件装修上加强设计，在装修的材料上寻找新的替代品。我们这次用深圳最新的材料，一平米造价非常低，我们到深圳的机场看非常时尚，弧度非常好。轻装修、重装饰，让所有装饰变成活的，变成可销售的，而不是铺几千平米的石材在大厅。

　　第二个启发反程式化。不再按照商场的模式设计，如果我们在硬件上砸钱，砸一个亿都不应该，第一我们是租别人的物业，第二我们未来面临成和败，面临好和坏，我们要想败的话，怎么办？我们一直往南走，走到沣浴口，然后又走到上王村，然后现在到沣浴园，还往牛背梁走，政府把上王村的农家乐都标准化了，家家都一样，我们要反程式化。

　　第三个启发反现代化。我们提出一个概念，不要再走现代化，应该将中国传统、西洋的结合起来，传统化失去我们的90后，太现代化失去很有消费能力的60、70后。

　　第四个启发反工业化。不要把工业化的东西简单的堆砌，要让它活起来，我们做儿童自行车、滑滑车、溜冰鞋的时候，专门做了一个体验区，你在这里溜冰鞋可以让你学会一个动作，我们成立了一个装修指导委员会；我们在养生方面请了万成奎先生，在教育方面聘请了全国知名的许建国先生，把这些东西糅合在一起做，以客户的体验导向做这个事情。

　　北京芳草地做的时候，很多老板骂这个老板是疯子，现在去北京看商业，不看芳草地等于没看。我们这个过程中有很多艰难的路要走，面临着开业的压力，面临着经营的压力，面临着推广的压力，因此，我们应该再开放一点。

　　宜爱欢乐城原来是西北首家儿童游乐中心，现在调整了，叫城市生活方式体验中心，围绕少儿、文化、艺术、生活展开业态的重新组合，把一些谈的差不多的零售去掉，然后在里面打造内街区概念和社区概念。

　　 

　　裕都置业副总经理张力：创新和独特才能在商业中生存

　　过去对商业来说，百货公司是由于社会的发展刚刚转入温饱型的时候，是传统的百货，人们没有太多的奢求，就是到百货公司买一些自己生活所需、生活所用的产品，这对中国来说是第一代的商业。

　　后来社会的进步、时代的发展，进入了商业的购物中心，商业从丰富度、从各个方面都有所发展，人们的需求也出现了很多的变化，这是90年代到2000年。后期出现了商业综合体，随着社会的进步、生活水平的提高，单纯的商业已经不能满足人们的生活需求，人们从个性化的角度考虑自己的体验，所以出现了城市综合体，现在我们要考虑的，就是目前做的工作，商业综合吉林微信朋友圈广告的投放体到底怎么做。

　　 

　　陕西裕都置业有限公司副总经理  张力

　　现在很多商业综合体做了以后，在经营上、招商上、运营过程中出现了很多的问题，这里头就需要加以思考。想做好不能单单跟别人走，必须要有创新，要有自己独特的产品，这样的话才可以在商业中生存。

　　西安有很多的商业综合体应该考虑自己的特点去进行它的招商和经营，比方说秦汉唐，秦汉唐的历史、地理位置决定了它必须要有所突破，不能跟一些城市所谓的商业圈来进行业态的竞争，必须走出去，要走出去就必须打文化牌。

　　秦汉唐在一开始的时候我个人也参与了筹备和招商以及经营的前期，必须要做一些思考和考虑。有一些现在的商业综合体，大家还是看重商业的位置，认为位置是第一要素，但是现在已经不是传统商业圈的概念，有一些商业可能做到了以后通过自身的特点、规模和优势就形成了一个商业圈。比方城市北边大明宫太华路地区，以前就不是商业圈，为什么后来现在万达、大明宫都要在那里开店呢？现在形成了一种商圈的概念。西安原来的商圈就是东大街和解放路商圈、小寨商圈，其他也没有什么，现在的西安已经在东南西北各个方面都已经有自己的商业，这就是随着社会的发展，生活的需求、消费者的需求的发展，我们考虑我们商业做什么、怎么做的时候，就要研究消费者，研究消费者不同的需求，根据我们的特点做我们的商业，这样才能使自己的商业做出特点和个性，只有有个性的商业，有特色的商业，才有存活度，这是我说的第二点。

　　第三点，随着房地产开发的商业大量的出现，我们一定要认真的研究消费者，现在生活水平提高以后，消费者越来越个性化，不是原来大家买东西都去商场，现在90后一样要到商场买东西，要找购买产品的这种感受。但是有一些90后就不去商场，他买东西通过网络就解决了，他没有时间，我们要研究消费者。

　　此外，商业综合体所处的位置，以及我们周边的消费人群要研究，不要把自己作为一个购物中心，一定要考虑社区、区域性消费，不可能一家去把西安所有的消费者都通吃了，80年代有民生、唐城，后来90年代的开元，可以把西安所有的消费者吸引过来，但是现在没有任何一家有这个可能，所以必须做自己有特点的商业。希望商业人在研究商业综合体，在做运营的过程中，要研究消费者，只有把消费者研究透，才可以找出消费者的需求，有了这种需求，就清楚给这些消费者提供什么样的体验场所和消费场所。

　　汉神购物广场方炳森：注重体验 营造某个小岛餐饮特色

　　汉神是来自某个小岛的购物中心，落地西安需要学习的东西非常多。北郊商圈现在是以凤五为主，周边商圈不是非常完整。项目招商的不完全对营业额要突破产生困难，所以商圈繁荣才是让这个商圈里面所有的商业体共同成长的重要部分。关于交通和商圈的氛围，地铁预计在2017年开幕，因为时间的关系，我们必须等待。我们目前引进了电影院、KTV，还暂未开业；我们营造的独特特色是某个小岛带来的餐饮，餐饮是目前最重要的部分。

　　目前的百货中心、购物中心开幕的时候非常注重体验，有一家购物中心开业的时候做了附近消费者的分析，发现商圈附近都是上班族，下班就要买东西立刻回去做饭，超市开幕的时候，门口的地方就有一个拿回家可以立刻烹饪的区域，这个尝试可能会损失很多的成本，但是这个购物中心在一个月创造了200万的客流量，下班我可以拿一个菜，回去就可以马上做，给顾客带来了极大的便利。

　　汉神购物广场行销经理  方炳森

　　赛格购物中心段波：从客户群体的需求和消费者心理出发

　　赛格前身是电脑城，作为一个新开的商场，很多业内人士有所怀疑，赛格究竟能不能做好商业？赛格内部也讨论过，赛格到底适不适合做？能不能做？赛格在小寨开业初期，面临难以想象的招商困难。但在新的一年，赛格有了很大发展。

　　西安是一个非常有文化底蕴的城市，北京、香港、日本购物中心的成功案例无法适用西安，和商场购物中心必经历的三个阶段有关。赛格理念有两个，第一是以消费者为中心，第二是创新。现在购物中心重视体验。体验是什么？是消费者的需求，而不是我们的想法。

赛格购物中心企划经理  段波

　　最初赛格定位为一个全客层的购物中心。而小寨商圈是以80后、90后的学生群体为主的商圈。赛格针对这个群体做适合小寨商圈的购物中心。小寨商圈不同于钟楼商圈，赛格的重点在餐饮。从赛格的客户群体和消费者心理出发，赛格将重点放在餐饮。赛格平均每天的客流量大概在10万，周末翻一番，基本上一半人在6楼、7楼餐饮消费，这和西安的饮食文化有关。

　　西安各大商场应该团结，它们之间的竞争关系实际上并不存在。商场最需要关注的是如何分析消费者的行为，如何抓住消费者的需求以及如何吸引和留住消费者。

　　鑫苑置业商管总经理尤彬：零售三大法宝“码头+忍耐力+资金”

　　探讨西安商业发展的情况，从目前商业中的问题入手。转眼间，很多从事的人已经进入老年从业人员的行列，基本上就是元老级、殿堂级的老人手了，曾经几时也是年轻的一代。第二个感受就是无畏，“不怕死，才敢去死”，零售业是一个技术含量很低的行业，零售业不是一个非常非常高难度的行业，三句话就概括这个行业：码头、忍耐力、资金。做得好的企业这三点内容做的好，做的不好的企业也是因为这三点内容没有做好。

　　

　　西安有限公司商管总经理  尤彬

　　很荣幸在开业的时候，把我挤跨以前，我先离开了，我并不认为赛格很强大，我认为我们很弱小，我们都有自己的切肤之痛，赛格做得好，我认为没有什么可以值得大家效仿的，应该把教育产业商业化，第三赛格的赵总有很大的胆量。

　　我在这个行业已经做了将近20年，从民生开始，然后走向敞开式卖场，西安市很多零售业干部都是我的徒子徒孙，我26岁已经做到高层管理干部，但是我今天没有自豪的地方，为什么呢？因为我没有做出一个像赛格这样项目，因为我没有赵总的魄力，我们没有这样一个好的地段，但是并不要气馁，不要泄气。这个行业需要的是血液，而不需要自豪，要多看别人的短处，因为它会带来你强处的启发点。

　　 

　　中贸广场招商总监闫骥:以需求为导向 渡过培育期缺项招商

　　 第一点，职业码头。我的职业生涯中三个比较成功的码头，一个是2003年在百盛学习管理经验，积累资源。随后进入万达，在北京参加多次会议，并积累到零售以外的资源。在中贸广场，显示出多年积累的资源和年轻团队的干劲。中贸广场是以消费者的需求为导向，引用消费心理学、消费递增理论，寻找消费上需求及消费替代品。

　　第二点，商业培育。中贸广场开业整体的客流状况比较理想，每一个购物中心和百货都有一定时间的培养期、过渡期和疼痛期，这是一种商业规律。比如，金花从开业到逐渐被西安人接受，成为西安巨头之一。赛格也是如此，开业期间人气并不旺。

    中贸广场招商总监 闫骥

    当时小寨的百盛，小寨的金鹰，从商业规律来看，它们发展的还行。经过一年的时间，很多客户的认知慢慢达到这个点，客流慢慢增大增强，顾客需求做全做满。现在成为比较大、比较强的商场，第一是“体量大”，要有足够大的平台和好的位置。如果百货商场只有2、3万平米，想再加进来什么是不行的。第二是缺项招商，在所有的配套面前，找出缺项。比如说，中贸广场3楼的儿童业态，到节假日，乐宝王国出现排队的情况。中贸广场现在有中童、大童，需要比较时尚的，小孩比较喜欢的产品。缺玩具、缺乐高，缺小孩玩的奥迪双钻的跑车，目前会根据缺项进行针对性招商。

　　王府井百货副总经理王爱京：多业态组合 打破现有需求挖掘未来体验

　　王府井走过了60年，跟阿里巴巴、京东网进行了很多线上线下的合作，企业走到今天也在不断的创新，寻求百货一个突破的道路。王府井集团是一个外来的企业，希望这个品牌在西安生根落户并开花结果。王府井来到西安，首先看中了西安这个市场，未来我们在西安的发展也有一个很大的战略。2017年王府井在建的一个项目今年就要启动，在机场旁边一个小镇200亩的项目做奥特莱斯。在西安未来几年以内，王府井既有百货也有购物中心主力店，还有奥特莱斯，我们会在西安投更多的项目，第一个就是关注西安这个市场，第二个做这个行业的创新尝试，希望可以把业态做的更丰富一些。

　　

　　王府井百货副总经理兼营销总监  王爱京

　　目前南门的王府井百货目前的经营状况还是有很大的一些困难，但是今年做一些调整，希望AB馆可以互动。包括餐饮，王府井投资巨大打造了一个相对有吸引力餐饮的氛围，有很多第一次进入西安的餐饮项目，比如绿茶餐厅。绿茶每天到饭点排队都得200多号，第一天爆满，一个台子可以翻30次，王府井希望把这些新鲜血液引入西安市场，

　　从目前经营的状况来看，王府井的影院是一个家庭影院或者私密式影院，希望给市场一些新鲜感。王府井希望把优质的服务注入进来，让客人体会到最优质的服务。此外，要挖掘未来体验，而不是现有需求，让客人有不断的新鲜感和刺激感，超预期的服务，让消费者每次来都有不断的惊喜。

　　北郊的项目王府井希望打造成主力百货，以地球为基本元素，每个楼层体现到地球的某一个生态相貌，给大家做一个视觉的刺激，现在我们的主力客人是80、90后，未来我们要争取00后的客人，希望北郊的项目就是两个字，好玩，怎么好玩怎么来。

　　关于奥特莱斯，该项目体量比较多，由美国麦肯锡公司设计，在西安打造一个高品质的奥特莱斯，希望通过这200亩地，通过人性的设计，能给西安这个古老的城市带来一个清新的项目。

　　华东万和城常务副总龚子恒:商业地产定位必须精细化

　　今天讨论的三个主题词：压力，创新，机会。说到压力，其实八项规定也好，还有百货业态的下滑也好，还有电商的冲击也好，对于正在开的店，无论是招商、开店的销售、运营都非常的困难。提起华东，都认为是专业市场的提供商，华东最多的时候持有四个地块，2015年两个地块将要开业，另外两个地块做茶叶品类，东郊的三个项目距离也非常近，其实压力也是相当大的，从地块、时间的成本，从经济成本上，压力都是非常大的。

　　其次，从压力如何转化为创新？华东集团的很多项目我都有参与，尤其是销售阶段，从拿地开始就要做商业的定位，设计是项目的基因，如果设计没有做好，后期的招商、运营就难上加难，先说项目，在胡家庙十字，有30万的体量，周边批发市场非常多，很多人认为华东为什么不做批发呢？其实，在定位这个阶段就做了创新。成功的企业家愿意到香港、新加坡国外购物，他们开始做个体户，最后做，赛格的朋友说到，他们要抓住学生的客群，其实在做定位的时候，也抓住60万闽商的客群，无论楼的户型，还是购物中心的方向，都紧紧抓住这个方向，在定位阶段应该因地制宜，既然大家认为我们是批发的行家，那么华东就老兵重新亮相。华东在地铁的商街，在负一、二层，做了一个购物中心小的尝试，而且卖出去是6年的包租，2014年确实是经济的寒冬，在经济寒冬中，很多地产界的人说华东是一匹黑马，一下子开发了4个楼盘，4个楼盘都非常近，定位必须非常的精细化。

华东万和城常务副总经理 龚子恒

　　在华东几个项目周边都是专业的市场，在开始定位的时候是高大上，后期因为国家相应政策的调整，八项规定的出台，实时做了一些调整，招商的过程中，也不断的把儿童业态加大，把餐饮业态加大，也汲取各位的精华。

　　从运营阶段也做了一些创新，毕竟华东的物业是自己持有的，有10万方的商业，1到6层的商业是自持的，我们在不停的学习赛格，当时也做了商业的创新，有KTV、影院，还做了一个剧院，现在大家讲精神文明非常重要，大家吃完饭、看完电影，有些人需要培训，有些人需要听一些小型的演唱会，现在设想的是在运营阶段，如何把客户吸引到这里，在运营阶段，物业是自己持有，停车场负三、四层硬件的投入是巨大的，比如说反向寻车，客户找不到车，可以通过液晶显示屏找到车，还有微信寻车，80后、90后找不到车，可以通过微信寻车，当记录你车牌的同时，也记录了你的很多信息，会针对你的兴趣点，给你推送一些信息。

　　华东服饰算是第四代服装专业市场购物中心的践行者，华东万悦城的一些创新，做专业市场的时候，融入了集团董事长很多的想法，首先要全业态，要把吃喝玩乐融入进来，现在的老板越来越年轻了，西北五省的人过来拿货，会享受一下购物的愉悦感，把酒店、餐饮、影院都融入了进去。很多商场做开业，都是常规的模式。

　　从整体的定位来说，专业型市场是非常难做的，中低端受到网店的冲击，要抓住西安的优势，西安是唐朝最鼎盛的时期，长乐西路经历了这么多，但是大家没有好好的把文章做好，我们现在喊出一个口号，要兴唐装，西安市是唐装起源地，为什么我们不把这个文章做好做强呢？发扬光大呢？华东集团董事长很多想法执行力也非常强，做开业构想的时候，构想的落地实施的方案，在项目26、27、28号，邀请中国服装行业协会，还有陕西省服装行业协会，以及政府的相关单位，作为支持单位、主办单位、承办单位，很多媒体参与到这里，相关的多个论坛也顺利举行。

　　第一个是新常态下的服装发展论坛，第二个新唐装、华服高峰论坛，做创新要从源头上做创新，要不然就是从A商场客户流到B商场，要从的是服装的设计、研发、销售、物流，我们是做产业链的升级，甚至让老外、国家领导穿上唐装，定义是首届丝绸之路服装节的一个开幕，而且每年会开这个服装节，通过服装节的影响力，促进思想快速落地，这才真正的做到的是增量这部分，这个思路出来以后，很多商户做品牌代理的商户非常热血澎湃，他们说我们将来终于有自己的品牌，这是一个非常好的起点、方向，希望带动长乐路服装产业的升级，甚至把西安的品牌市场调研环境做大做强，这也是我们另外一个项目创新的点，有这些点，所以在销售阶段我们就是把这个故事说好，然后我们的楼也卖得不错。

　　第三，持有这么多的物业，肯定要看物业的增值，西安潜力非常大，机会也非常好，从去年10月19日，经济学家教授提到今年股市的预测，从经济的角度放缓万和城开业的计划，可能在今年下半年到明年，可能是经济复苏的一个时机，预测现在的股市，会从升到现在的稳定，然后到跌，经济在2016年全面走向复苏，包括华东在高新拿地的计划，对经济的把握，把握好就是一个难得的抄底的好机会。顶住压力、做好创新，最后就能赢得机会。

　　 

　　小寨VILLAGE总经理马晓勇：寻找消费者和商家的利益共同点

　　首先，王府井百货在成都做的非常不错，西安也有不少做得不错的商业体，而我选择了最好的、最大的就是赛格，可能站在旁观者的角度审视它，看到了很多的不足，但是纵观现在的商业，机会非常多，我们有机会，商业有机会，西安更有机会，关键在于我们能不能勇敢的去做。机会来了，不少人想到了而没有人去做，就等于没有。作为我们整个团队，集合了社会力量和资源来开发商业，那就是商业新的起点和新的理想所在。

　　其次，就是感动生活。我们的商家和运营商做了很多服务消费者的事，让他们的生活有所提高、有所改善，能给他们提供一个愉悦的购物环境。我们都知道，某个小岛的商业非常了不起，因为某个小岛的商业做得细致、服务到位，但是进入到中国，由于社会环境和地缘差异，很多东西都没有很好的执行，比如说消费者对商家，对运营商、商场给他的理解，他有没有去感恩、去感谢它、有没有感动呢？

　　 

小寨VILLAGE（原潮BUY汇）总经理  马晓勇

　　我们到西安做的第一个项目是伊顿公馆，地处西工大附中，这个项目有社区商业，开发商想要把社区商业要做成标杆性商业。我们做了一个教育地产的话题，由于隶属于教育的区位，我做了一个设想，要做一个教育产业孵化基地，并将之形成一个产业链。我们还邀请了很多碑林区的教育单位入驻，创建好的商业配套，营造好的商业环境。此外，会想到学生家长或者学生，需要什么样的安全式教育，这方面我们都做了一些思考，但是很可惜，我们的想法得以实现了，但是起头很好，落尾不尽人意。

　　在小寨商圈，赛格是名不经传的商业小弟，它不是商业品牌，而是商业市场，赛格需要转型，所以它想变革，想重新把市场份额抢回来，现在的赛格做了很多的事，也是创新的一条路。赛格里面消费者是核心，消费者需求什么，我们就给予什么，在百货中心、购物中心有超市、有娱乐百货，也有餐饮，我想请他们进来，更多的是要产值，要频效，如果没有这些业态进来，就吸引不了消费者进来，即便是进来了，又有多少是来消费的。

　　我记得某个小岛商业当时有一组数据，15%来到商业综合体的人，是带着目的性消费的，换句话说，85%的人到这边来是休闲的，是消磨时间的。我们想方设法去满足消费者的消费概念，但是有没有想到另外一个，你把商家请进来了，商家能不能存活，这也是我们碰到的一些问题。

　　对于商业，有三个黏性我们要重视，第一就是商家的黏性，第二个就是消费者黏性，还有一个最关键的就是投资人黏性。运营的时候我们在思考一个问题，如何把消费者和商家的利益共同点找到，就是我们称的频效，消费者来了觉得钱花的值得，不会因为打折行为打动他，我们需要依赖性的消费者，更多的是把消费者长期保存下来。

　　到西安以后，我们最多的是被开发商请过来，给他一种判断，将我们新的见解和新的想法传递给他。那么，我们又能给西安商业可以带来什么契机呢？其实契机在于某个特定的时间、某个特定的时期段，我们给它商业附属什么东西。

　　西安和成都有一个骡马市商圈，无论是步行街，还是市场原有的格局，西安现在的骡马市就像看到以前成都的骡马市商圈。还有成都以前有一个熊猫商业，为什么那么好的商圈失败呢？不是人为的赋予这个商圈如何做，关键是我们应该如何去适应这个商圈。尊重你的工作、尊重你的客户，服务你的客户，他提出的任何要求，你只要能满足，你就可以成功！

　　 

　　CITYON熙地港李慧：重点关注如何吸引和留住顾客

　　熙地港购物中心大概在今年年底或者明年年初开业，会引进一些快时尚品牌和餐饮品牌，包括首次来西安的一些品牌。在顾客推广方面，重点关注如何吸引和留住顾客，如何让顾客享受消费过程等后续问题。

　　西安市场的环境，跟北上广等一线城市有很大差别，一线城市的顾客体验、客流和宣传推广已经非常成熟。但是西安是一个古城，盛唐时期西安是世界的中心，有着丰富的文化资源。作为北美一家专门做购物中心的运营管理公司，熙地港购物中心从开始的建筑设计、室内设计、动线设计、建设、招商到运营管理，不依托第三方和合作伙伴，一切由熙地港购物中心的团队独立完成。

CITYON熙地港西安市场部经理  李慧

　　 作为中国第一个项目，西安项目结合美国公司60年的成熟管理经验，考虑区域发展前景，不断探讨如何给顾客提供便捷和舒适。这种想法正在付诸实践，这个项目融合了好的产品、好的体验及在一线城市运作项目中的经验教训。希望给西安的各位同仁展现不一样体验的购物中心。

　　陕西省商业联合会秘书长刘雪：新常态下传统商业模式发生深刻变化

　　在目前新常态经济情况下，传统的商业、和商业产业发生了变化。首先我们必须认清形势，第一是农业和畜牧业，第二是工业，第三是商业社会，我们的经济状态近30年来，中国经济从计划经济到商品经济，到今天的市场经济，到今天以知识经济为核心的市场经济，都说明受众、投资人、消费者和决策者发生了深刻的变化，质的飞跃。

　　商业模式发生了深刻的变化，由商场到市场，由市场到新的模式。比如说长乐西路一条街每年的交易额大概在600亿，有20个批发市场，20年前撑一个钢丝床做生意，现在变成了商场化。第二个状态电商对实体商业的冲击，第三就是物流得到了长足的发展。

陕西省商业联合会秘书长  刘雪

　　从西安市区来看，有钟楼商圈、小寨商圈、凤城二路商圈、朝阳区商圈等，集中的表现是没有足够的购买力。中国第一是以上海为代表金融中心，第二是以北京为代表的政治中心，第三个是以西安为代表的文化中心。的精准地位问题必须引起注意，现在创新的商业模式不足，同质化现象很严重，而且经营方式很落后。商业时代到来，需要全社会各层次、各方面的精英精诚合作，才能取得新的发展，西安市是国际化大都市，商业力量及商机都将得到无限发展。