汉博商业与赢商控股战略合作 撬动商业地产全产

　　主持人：汉博手拉着资本去寻找一些项目，现在资本方比较青睐的商业项目，或者在选择项目时，会关注哪些方面？

　　朱友军：首先会考量是否成功管理项目的经验，他们会到项目现场去考察，会看合同内容、运营能力、租金持续增长性，这些都是资本方最看重的，特别是租金持续增长性。一个商场要有价值，在于租金在不断的提升，这是会反映到资本市场上，市场上最后的估值是跟租金挂钩。而怎样把租金提升？就要让营业额不断增长，人流在不断增长，才会带来销售额的增长，因为资本是逐利的。

　　另外，他们很看重公司的体系，或者说能不能扩大规模。因为他们希望公司未来不是操盘一个项目，而是很多个项目，公司人才培养、体系、经验，整体的积淀都会是他们关注的地方，有就是看公司未来的潜在交易、合作对象，他都很看重。

　　主持人：商业地产离轻资产有多远？国内外不同经验的对比，国外的融资成本低决定他的投资回报率比较高。但是目前一个普遍的情况是投资回报率已经是不断的在压缩，或者说投资回报率的增幅有一定的难度，怎么看待目前商业地产环境中投资回报率？

　　吴传鲲：投资回报率首要要看计算的基础，物业首先是持有的，如果站在销售的角度来讲回报率是很容易算的。我们按照持有物业的角度来说，一般来讲头五年做到3%是及格，做到5%就算还可以了。

　　朱友军：商业地产的投资回报率现在面临一个困境，土地成本随着住宅价格上涨之后，拿地的土地成本高，建安成本也比较高。中国市场回报率比较高，像股市或者一些理财产品回报率差不多都有6%。一个商业如果做REITs，资产证券化的产品一般在8%左右才具有吸引力，而中国的商场都是从低的租金开始，到了五年后养起来以后租金涨了两倍，到第十年可能涨了四倍，越到后期价值越高，但是刚开始最主要是因为营业额还没有起来，它的租金收入实际上是按营业额反推回来变成它支撑的结果。

　　再者，整体的成本不仅仅是建安成本，土地成本，还有融资成本也很高。现在我们市场政府的无序规划，商业放量很大，品牌开店动力不足，开业太多也会亏损，所以租金就很低。这样一个高，一个低，回报率就非常低。

　　所以，中国现在为什么REITs出不来，其实符合资本市场达到回报要求的水平一般是在8%，国外是6%，达到这个水平的标准太高，基本上购物中心都是五、六年，十年左右才能达到。

　　还有一些购物中心因为现金流太好，租金收入很高，根本不愿意卖，因为卖的价格是以市场估值法卖给别人，卖得也不会很高。因为卖了要算现金流，要算很多的税收，扣了之后再按8%算不划算。

　　好的物业不愿意卖，差的物业资本市场又看不上，所以，退出机制一直很难解决，这个问题只有等到税收改革之后，中国在发REITs的时候有土地增值税和所得税，特别是土地增值税要结算，等于说把物业转给基金管理公司过程中要结算土地增值税，这个税至少占了2%左右。实际上购物中心做到10%，才能在市场上发出去。

　　主持人：这些都是客观存在的问题，要如何去突破这些瓶颈？

　　朱友军：有两点，一是，国家税收要相应的把税赋这个问题解决；二是，通过运营，把租金水平提升上去，让它快速增长。一般情况下，像一个REITs发行一般是第三年到第五年左右发，在同样的成本情况下，谁的经营好，租金收入高，就更能够发出去。

　　暴雪松：这个又回到运营的问题，因为中国整个商业地产是无序的，而且竞争越来越激烈。成本增长的同时回报变低，整体是这样。未来会有一批成熟的物业，包括成熟的管理团队所做的物业，我相信一定会有这样一个路径来走。

　　朱友军：而且有很多，不管是西单大悦城，新光天地，万象城，这些物业再去发就非常的值钱，因为它的租金收入已经很高了，不算折旧。

　　暴雪松：现在我们看到的竞争是无序的，包括原来很多开发商自己在做。未来一定是专业化，更加专业的运营人员和团队，或者说系统在推进整个的管理。所以未来会产生出巨大的差异，同样一个项目，或者同样的地段，或者说不同的城市，同样的城市所出现的增长和降低就会出现非常明显的分化。所以好的团队会把一个一开始项目不是很靓丽的做得非常好。

　　即使现在很好的项目，如果没有很好的运营能力，或者不断前瞻性的调整，同时没有跟移动互联这些工具结合得更好，最后就慢慢下去了。所以未来的竞争就是项目之间的多杀多的竞争，看谁能够在这个过程中起来，而且是赢者通吃的格局。

　　朱友军：就是红海里面看，能不能成为最强的那个。

　　暴雪松：通过资本化实现价值最大化，谁能够做好，谁能够不断提升，谁就是很好的合作伙伴。未来这样的资本和专业对接以后，在这个市场中未来我觉得是不断整合、并购、提升的格局。

　　主持人：商业地产企业对于培训的方向，是不是也随着这几年商业地产的发展已经发生了比较大的变化，慢慢转向对资产管理和运营管理方面的培训？

　　周斌：整个商业地产在内部人才培养环节是缺失的，传统教育里面没有涉及到公司商业地产的招商、运营管理，甚至规划这样的相关课程都没有。

　　传统的方式一般都是通过企业带人，人带人，项目带人的方式去培养人才。在这个过程中导致这个行业中的人才更多是靠经验积累下来的，不是通过专业系统的教育培训来获得人才的。上海、北京跟很多做商业地产的企业做人力资源交流沟通，他们觉得在这种专业线条上面，这种专业线条包括运营，资产管理，人才的需求缺口对他们来讲是非常大的。

　　再者，在专业的系统性培训方面，商业地产的人是一种复合型的人才，不是说具有某项专长就能够把一个项目做得很好，它对人的要求非常高。所以，一般很多企业在人才培养上还是希望能够系统的培养，包括一些金融资本方面的知识，包括从房地产开发的角度。

　　主持人：汉博和赢商都属于轻资产公司，也参与进产业链中很重要的几个环节，未来要怎样才能更加领先行业，怎么才能赢得市场？

　　朱友军：现在商业地产行业和酒店管理行业很像，现在已经到了专业分工的阶段，原来都想自己做，包括基金都有冲动想建造自己的团队，但是现在看来不管是中信资本，包括其他机构都失败了。我认为一般的基金公司将会都会放弃自建的道路，跟凯德和西蒙也一样。

　　中国区域太大，各地购物中心差异很大，未来专业化会越来越细，这些基金对我们的依赖，或者跟我们的合作的可能性会越来越大。汉博会朝着自有品牌的方向发展，未来会成为我们非常主要的持续增长力。

　　下一步，我们会利用现在在运营方面的领先地位，会跟行业部分龙头机构合作，包括供应商，包括资本，REITs机构都会有一些战略的合作。这个蛋糕是非常大的，我们可以把它一起做大，利用我们这个行业的优势，把整个行业推向一个更加合理，更加理性，真正价值能够发挥和体现出来，把商业地产最终的推出渠道打通，真正靠运营实现价值，靠价值实现最后的退出。

　　因为现在退出机制没有解决，这是跟我们是密切相关的。如果我们能够在运营方面把价值提升，形成一个示范效应，下一步有很多基金会来找我们。现在他们不是不想投，而是不敢投，怕投进来出不去。

　　我们希望这个行业从浮躁到理性，到最后成为正常发展，社会分工明确，大家各司其职的行业，把从前到后的链条和运营这一块做起来，然后把资产证券化做起来。然后通过媒体，也帮助这些不动产商实现整个价值的提升。

　　主持人：作为赢商这边也发展得非常快，汉博有它的价值点，赢商的核心价值点未来会在哪些地方出现？

　　吴传鲲：之前扮演的角色，假设把它称为网站的1.0版本，更多是一个门户网站，是一个媒体。作为媒介这个属性，对于一个产业来讲，它能够为行业带来帮助，但是，要说它在这个产业链中有什么创造价值点，媒体属性的这点上还是比较远。我们这个平台能够给客户提供的服务，是离创造这个价值点更近一些会比较好，我们要进入2.0时代，要往哪个方向走，这还得回头梳理所有的资源。

　　首先是一个行业的网站，互联网最基本的特性是汇聚各类信息的聚合平台，另外，它的表现形式是连接一切，人与人、客户与客户，人与物之间，这些都是可以通过互联网来连接。

　　由这里我们可以看到，我们从更高的角度看，是一个非常大的信息平台。我们2010年上线，从2010年开始所有开业的项目，什么时候开业的，在哪个城市开业等信息，在我们这个平台都能够找到，只不过看我们怎么挖掘这些新闻资讯。

　　第二，我们下载频道拥有商业地产行业5万多份量研究报告，各类策划报告，市场分析报告等等，这也是一类信息。第三，我们目前做得比较多的是项目商家信息。第四，我们每天的访问量，基本上都是商业地产的从业人员，他们每天在我的网站上访问，会留下很多的行为信息。

　　我们不光是转型，其实大数据的思维给了我一个很好的启发。像汉博商业做的事情都是要非常讲究逻辑的，一定要讲究因果关系，一定要讲究精准度，这是做那个业务。但是作为大数据来讲，只要我的数据量足够大，其中一两个标签，或者有一两个数据的缺失对整个数据产生的效果影响不大，没有什么影响。

　　把这些想通以后就可以做很多事情，首先我们要把信息变成数据，信息包括新闻资讯，包括大量的WORD文档、图片，我们需要做的是什么，就是商家组和项目组都要结构化，结构化以后电脑就能够识别，这是我们要做的第一步，把我们所有的思维信息变成结构化的数据。变成数据有什么好处呢，就是可以分析与处理。

　　这个数据能够给我们带来什么？我最先想到的是我的招商匹配，给我的项目部和商家部这边建立一套逻辑，建立一套算法，就能够实现匹配。

　　暴雪松：我们要作为一个行业的发展、实践、指引、提升、推进、研究，这是我们在未来要为这个行业所应该做的贡献。在这些方面我们跟线上、线下的合作，包括数据的采集、大数据分析与提炼，包括通过我们的实践来验证很多东西，相互支持，对整个行业的借鉴。现在我们做2B，未来这些东西都会影响到我们整个的消费行为和消费结构，2C都会影响到。

　　吴传鲲：因为我们有数据，可以建立一套逻辑和算法，这是可以做到的。我们可以判断出哪些新的品牌，将它们筛选出来，关注成长性非常好的品牌。先用机器筛选，再让人一个个去考察，这样命中率会更高一些，这就是验证。

　　而我们不仅仅是验证，未来我们商业地产这个行业会有大数据平台，我刚才讲的都只是一些最基本的应用，因为还有一部分未知的数据现在还没有看到。比如说用户行为，懂这个数据，在这个过程中我们能够做的事情还有非常多。

　　朱友军：我们数据的研究最早开始合作的，帮助我们对行业十多年进行梳理，媒体原来都是做研究、做数据的，这样结合在一起可以影响行业，然后我们来做行业的指数，包括设立一些标准，一些指导的东西，我们就可以推动整个行业的前进。

　　主持人：商业地产未来发展趋势是怎样的？

　　朱友军：再过几年住宅市场平息下去，并购基金进来，假设从前端开始做起，他们去拿地，跟政府去谈溢价能力，跟开发商的溢价能力完全不一样。如果达不到回报，基金是不会去拿的，这样的情况下，土地成本就会降下来，他的自有资金成本也会低。

　　暴雪松：未来商业必须回归到商业的本源，通过商业本身盈利，不通过商业盈利就没有未来。

　　朱友军：大概三到五年就可以了，我觉得未来持有性物业慢慢会变成直接去拿地，也不靠销售驱动，土地价格就会倒算，大概算8%的回报，土地成本是多少，财务成本是多少。达不到就不做，资本和开发商不一样，开发商为了做这个销售项目，而资本是不允许出现这样的情况，所以一开始就把账算得非常清楚。

　　行业趋势已经很明显，高利润时代过去了，销售市场就会下降，REITs市场就会上升，基金对商业并购的意愿越来越强。中国这种市场肯定是向好的，往上走一定会投向这个市场，只不过现在成本高了，账算不过来不敢投。

　　主持人：随着互联网时代的不断发展，购物中心未来商业模式要发生哪些转变？

　　吴传鲲：我觉得未来购物中心的收入来源不只是租金和广告费，会更加多元化。

　　暴雪松：我理解的是商业购物中心未来不只是通过租金、活动来销售，可能要卖流量了。例如，我一个品牌做试衣间，试完以后一拍照，看到网上更便宜，或者有其他的尺码，我下单购买。但是对不起，只要在这个购物中心发生的流量，要跟我分钱。

　　吴传鲲：这是要解决商业模式的问题，实际上网上的店可以做一个极端的假设，如果没有一家线下的店，网上开铺的人是不是得自己开店。只不过现在这个成本是别人帮你承担了，没有一套很好的商业逻辑就会出现问题。

　　暴雪松：任何东西的成长都有高速和平缓发展，就跟我们的购物中心一样，高歌猛进到一定阶段会有优胜劣态，这个行业也是这样。其实购物中心在发展过程中，不自我完善也不可以，必须把自己变成一个城市的功能，而不是一个购物中心的功能。

　　吴传鲲：为什么说购物中心可以变成一个城市的功能？因为购物中心可以放大这座城市，有信任在这里，值得信任。

　　朱友军：现在网上开店成本越来越高，过去数量少，大家都很容易卖，现在很多都不赚钱，零售不赚钱以后租金就很难往上涨。现在收入再增长，再靠推广没用了，因为太多了，所以阿里现在为什么要并购其它的行业，或者通过数据来挖掘价值。

　　我们可以把购物中心看成一个路牌，它可以把购物中心的人推送到别的商家那里去。

　　朱友军：所有的事物的本质就是跟行业的属性有关系。为什么银行不敢投，风险高，回报达不到。品牌为什么不愿意做，供应量太大之后，开了之后亏钱，即使免费租金也不干，不敢开。

　　暴雪松：因为它要有投入。

　　主持人：万变不离其宗，暴总那句话，人是关键，购物中心不仅需要人去运营，购物中心也需要人去消费，研究人的消费习惯去完成运营模式。

　　朱友军：人是组织里面的，他需要一个体系，一个平台，或者更多的组织合在一起共同来完成，同时又把以人为核心的东西发挥出来，就能够做得起来。

　　主持人：赢商和汉博的合作就是从个体组织到系统组织的过程。

　　朱友军：我们要引领行业，让它往更健康的方向发展。

　　吴传鲲：我们做的很多事情可能对行业是个颠覆。

　　暴雪松：做一两个项目是利益，做整个行业就是贡献，对行业的贡献。