6个层面分析贝壳找房APP

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本文从6个层面分析了贝壳找房app，并对其功能设计、商业模式和运营策略进行了总结和思考。

一、产品信息

1. 产品名称：贝壳找房

2. 产品介绍：贝壳是一款集租房、新房、二手房，买房卖房查房价找房的专业房产APP。

3. 产品体验环境

• 版本：V1.3.0.1-V1.4.2
• 大小：49.4MB
• 发布日期：2018/07/12
• 体验设备：华为honor 8
• 体验环境：Android 7.0，EMUI 5.0.1
• 体验时间：2018/07/16-2018/07/24
• 体验城市：广州

二、行业分析

1.中国移动房产服务市场背景

2. 中国移动房产服务市场现状

三、产品介绍

1.产品结构图

2. 产品流程图（以二手房为例）

3. 用户分析

3.1用户画像

用户年龄，20岁-29岁占8%，30岁-39岁占48%，40岁-49岁占36%，50岁以上占8%，这个不难理解，30岁以后，通常会有一定的积蓄，并且已经结婚或者正在策划结婚，更有需求去买房子。而50岁以后生活趋于稳定，不会有太大的动力去买房子。

用户性别，目前来看男性占比远高于女性，达到73%，比起链家系的其他app比例要高，这可能是因为贝壳用户激增的契机是通过世界杯投放广告，观看世界杯的用户群体男性比例远高于女性的原因。

用户地域，前五的城市是北京，上海，深圳，成都，天津，都是房价涨得快的城市，供不应求，要买房和关注房源的用户自然多。

3.2核心用户和主流用户

• 核心用户：经常上去咨询房源的用户；上去估价卖房的用户
• 主流用户：经常上去看房源的用户；经常上去看百科问答的用户

3.3用户需求 kano分析

• 基本需求：浏览房源，联系经纪人
• 期望需求：有大量真实房源；可快速找到适合自己的房源，推荐熟悉该小区该房源的经纪人
• 兴奋需求：省时省力完成找房到买房整个环节
苏州性价比高的微信朋友圈

四、产品分析

1. 版本信息

①

• 版本：V1.4.2
• 大小：49.7MB
• 发布日期：2018/07/20
• 更新说明：首页全新改版，效率更高；导航区扩展，服务找房新体验；长春支持卖房功能

②

• 版本：V1.3.0.1
• 大小：48.98MB
• 发布日期：2018/07/06
• 更新说明：首页为你推荐饭馆数量扩充；房源详情页经纪人展位优化；长春上线在线咨询经纪人功能；增加新房变价和开盘订阅提醒；新房楼盘电话和IM策略全面升级；贝壳装修正式上线

2.功能点分析

2.1 海量房源

贝壳作为一个平台整合了链家等渠道的房源，链家将作为一个品牌入驻贝壳。在贝壳上线之前链家已经在布局，如链家在15年3月收购德祐地产打造成加盟店模式，后期又收购了百川中联等。

现阶段对比北京和广州的房源，新房和二手房方面，贝壳和链家的房源量相似，租房方面，贝壳的房源量远超过链家。这是因为贝壳找房首先做租赁平台，今年4月27日贝壳租赁品质联盟成立，平台已经吸引超过500家品牌公寓入驻，后面会陆续开放二手房的平台，而新房方面因为，新房的成交流程跟二手房租房的很不一样。新房开放商通常需要营造信息不透明氛围。

2.2 VR实景看房

VR实景看房是贝壳找房的亮点功能，打开VR房源，加载页面显示跟如视合作，加载需要一定时间，但在网络环境良好的时候，等待的时间还是可以接受的，进去VR实景，房源很真实，操作很流畅，能够轻松移动和上下楼层，点击顶部标题可以下拉显示房源的信息，点击查看更多详情会回到房源的详情页。右上角还有会有地图显示你在房源的什么位置；地图里面还能点击显示房源的3D模型和户型图。点击设置，可以打开标尺，会显示目所及位置的宽度高度。

二手房的右下角是个经纪人图标，可以电话咨询，语音咨询还有语音介绍的服务，这个是由合作平台的专业经纪人团队提供的；新房的右下角也是经纪人图标但只可以点击图标打电话咨询；只有部分城市的独栋公寓租房有VR房源，右下角是品牌图标，有语音介绍服务的功能。

这个功能首先可以帮助贝壳取得用户信任和关注度，因为链家一直以真房源作为卖点，开放平台后，很容易会引入假房源和低水平的经纪人VR可以增加用户对平台的信任，还能通过用户操作行为自然筛选出质量好的房源。

其次买房是一个涉及到很多专业和流程很复杂的业务，所以虽然用户已经在线上线下掌握了不少资讯，但是他们的决策周期通常都要有三个月，带看房源也不是两三套可以结束，而且现在大家买房越买越远，约看房的成本越来越高，VR看房不能代替线下看房，但能够减少客户看房成本。

但是之前看过一篇用户全流程体验VR看房的报告，说到线上和线下有一定的差距，一是线上没有体现周边环境；二是因为贝壳是租赁平台，更有可能存在线上信息与线下沟通信息不同步的问题。

找房是一个需要综合考虑多方面因素的过程，如果说让贝壳增加VR体现周边环境的功能，有点强人所难了，因为周边环境的情况是由很多因素组成，每个房客都会有侧重点，要满足所有用户的要求人力和资金成本将会很大，但可以用其他的方式满足用户的需求像是为独栋公寓做点评功能，让带看的经纪人、租户，和被带看的用户进行点评。

线上线下信息不同步的问题，需要加大平台对于入驻品牌的准入门槛和培训，加大对于房源信息的审核机制；给入驻品牌建立评分机制，把线上线下信息不同步作为一个维度标准等等。

现在VR房源的比例还是比较少，广州2万多套二手房只有7套是VR房源，租房暂时没有VR房源，新房房源看了列表前190套房源有50套VR房源，新房一共936套房源，预估有26%VR房源（截止至2018/07/19）。虽然现阶段VR房源比例还比较低，但是VR房源在不断更新，每天会看到比例在上升。

听说，链家如视已经耗资2亿，耗时2年来做VR研发，目前已进入规模化采集阶段，每天可以拍摄10000套房源，年底将实现全国30多个城市、70万套二手和租房房源及3500个新房楼盘的VR呈现。

2.3 搜索查找

贝壳找房把搜索功能单独放出去tab，作为一级页面，该页面，其实就是把精准搜索和模糊搜索结合在同一个页面，对应于有明确目的的用户和没有明确目的只有大概方向的用户。首先可以看出贝壳房源量是很大的，所以提供多维度的搜索条件，让搜索更精准。

把搜索页面结合起来比起只有简单一个搜索框，需要点击下拉更换新房二手房类型的设计要出彩。但是直接把搜索放在一级页面似乎有点太浪费，更建议把搜索和发现房源等功能结合，或者放置地图找房功能，更多地曝光房源。

3. 与链家网对比分析

3.1 下载量

Android的下载量是豌豆荚、应用宝、百度手机助手、360手机助手、华为应用商店等主流应用商店的下载量总和。链家已经运营了几年了，Android总下载量达到1.5亿，近一周，链家Andr笔的营销策划方案oid下载量，变化幅度较大，18号一天的下载就达到7日最高131万，最低的时候只有6万，这可能是运营推广数据，并不是自然下载。

贝壳找房是今年才上线的所以Android总下载量只达到1600万，但成绩已经很好。近一周每日下载量平稳达到每天15万左右。

IOS方面贝壳找房总下载量低于Android，只有764万， 但是近一周总下载量与Android相似有83万，也远超过链家IOS近一周将近37万的下载量，可以看出IOS下载势头很好。

贝壳找房从6月14号世界杯开始之后日均下载量攀升，从原来万级到十几万。看来在世界杯投广告对贝壳来说是一个明智的决策。

3.2 基本功能

综合来说，贝壳找房和链家app功能重合率很高，页面相似甚至一样，现阶段贝壳找房只有已经上线的VR房源跟链家有区别，但是后面贝壳将会陆续上线其他附加功能，如装修等。

3.3 部分功能对比分析

3.3.1 房源推荐

首页房源推荐体现在房源专题和猜你喜欢两个个模块，房源专题内容和形式跟链家一样。猜你喜欢二手房推荐了40套房源，新房推荐了8套房源，租房推荐了30套房源。链家二手房和新房推荐了8套，租房推荐了20套。同一用户推荐的房源库应该是一样的，因为两个平台推荐的房源几乎一样，而展示样式，二手房和新房跟链家一致，租房稍有不同，多了个优惠信息。

贝壳页面更新房源没有更新，但是像链家，页面更新的时候，结果也会有一定的变化。

3.3.2 地图找房

链家也有这个功能，与链家比较，贝壳的地图找房功能曝光位置稍弱，可以通过首页中间的附近地图可以点击进去，然后二手房，新房，租房列表页分别可以进入对应的地图找房页面，可是入口的图标和位置不一致。而链家除了以上的入口外，在首页第一屏的宫格里面也有入口。

地图找房基本功能跟链家一样，可以基于城区，商圈，小区分别找二手房，新房和租房。二手房有地铁找房画圈找房两种方式，新房和租房只有地铁找房一种方式。在地图上同时还能搜索和筛选。地图找房，交互挺顺畅的，移动地图房源加载顺畅，速度较快。点击地图上的小区之后，房源列表弹出半屏，往上滑列表从半屏变为全屏，这个交互做得挺好。

地铁找房，用户可以通过地铁线路或者地铁站点找房。但交互上稍有缺陷，点击小区之后会弹出房源列表的半屏内容，但是点击返回键，并不是半屏内容收起，而是退出地铁找房功能回到地图上。

如果遇到房源密集的地域，用户只能在半屏上移动地图选择其他小区，或者移动地图找到空白位置点击，退出半屏继续寻找，这个交互是不合理的。建议当用户移动地图的时候就把房源列表收起来，或者给房源列表加上隐藏的按钮。

与链家不同的是在新房模块贝壳有个帮我找房的功能。点击进去，用户填写你的预算、户型、区域、特殊要求，点击提交就可以了，但有一个不太人性化的问题是，联系方式默认显示了当前账号的电话号码，而且号码是不能修改的。

3.3.3 房屋预估

链家和贝壳功能一样。

房屋评估有两个入口，第一个入口在首页宫格，第二个入口是在卖房板块-点击房屋估价。

相较于链家，贝壳的估价放在更显眼的位置，比较之后觉得贝壳的功能页面更简洁，更能突出重点，流程更简单。

贝壳功能流程只需要两步，链家需要三步。

输入信息的页面，链家需要多输入楼栋，建筑年代，建筑类型，房源特色，后面三个其实元素通常楼盘字典对应的小区信息里面有，按理来说不需要填，而且像类型和年代普通用户是很难填写的，对比分别在贝壳和链家输入同样信息，得到的结果完全一样，都是758万，可以看出链家要多填的四个信息对于系统判断房价的影响并不大，所以倒不如删掉不那么重要的元素，像贝壳那样。

结果页面，贝壳比起链家多了房源分析的部分，可以看出分析的语言是匹配好的，但是内容有一定的参考价值，还增加了历史均价的部分，并把订阅估值按钮放在图表下面，比链家直接一整块只显示订阅估值效果要好。

贝壳估值的价格还是很准确的，看介绍，房源估价功能融合了神经网络，gbdt，hedonic，随机森林等多种算法，对海量房源真实成交数据进行建模，进而对房屋市场价值进行预估。

横向对比其他平台，友商里面只有搜房网有房源估价的功能，但是比较了下没有贝壳这么准确。还有个专业做房价数据的网站叫房价网，里面计算出来的价格跟链家相似，比较准。

可以看出这个估价功能是有一定的技术壁垒的，有噱头。

3.3.4 贝壳指数

链家和贝壳功能页面一样。

广州没有房价频道，只是在首页显示了广州全市的房价均价和昨日链家成交量。

点开了杭州的房价频道，排版简洁，两个图表。一个是普遍都有的价格走势，一个是供需趋势。价格走势图比较了全市挂牌均价和全市参考均价，用链家的数据和全市的数据作比较只能体现链家的数据可信度，好奇为什么不像其他平台那样显示均价和成交套数，供需趋势图这个挺新颖，但没看到这个表的价值，因为带看次数和新增房源不是供需关系，带看次数肯定远大于新增房源。

个人觉得这个页面有点哗众取宠，为了新颖而新颖，两个图表用其他平台采集不到的成交数据数据做比较，但是这两个图表并没有反映很多有价值的信息。但不得不说里面的数据很真实，也加多宝集团危机公关策划书可以看出链家有海量的数据，收集了很多平台没有收集到的数据。

另外链家的小区均价也是有指导性作用，价格比较准，变化稳定，不会像安居客那样每天都不一样，经常大起大落。但是链家的小区售价会比在售房源均价稍低而且有时会低10%-20%。是不是小区均价的逻辑需要继续优化。

3.3.5 房产知识

一个h5，链家和贝壳内容一样。

五、商业模式

贝壳找房定位于技术驱动的品质居住服务平台，致力于聚合和赋能全行业的优质服务者，打造一个开放合作的行业生态，为消费者提供包括二手房，新房，租房，家装和社区服务等全方位的居住服务。链家网将会以品牌的形式入驻贝壳找房，区别于链家网的垂直自营模式，贝壳是以共享真房源跟海量信息和赋能优势，吸引中介公司和经纪人入驻。

1. 成本结构：

• 人工费用：操作成本（如平台管控），处于各地的资讯团队；
• 拓展B端：前期让利中介公司（垫资假一赔十，设立真房源保障基金），扶植中介公司和经纪人（如果一个城市没有符合标准的入驻公司，贝壳会考虑让内部经纪人脱离出去，贝壳给予扶植的资金）；
• 产品与系统开发费用：产品开发及平台建设维护费用；VR房源采集；
• 广告费用：贝壳当务之急是提升平台流量，所以会重金推广，如社交软件推广，网站推广，线下推广（世界杯广告，地铁站海报）等。
• 付给经纪人佣金：ACN合作网络，保证不同经纪人只要在交易中有贡献，都会获得相应业绩，而不是以前那样只有最后成单的经纪人能够得到佣金。

2. 业务模式及利润来源：

贝壳相当于一个B2B平台，平台给商家带来流量、促进成交，以成交和服务进行收费。如提供VR房源服务，数据信息（楼盘字典）服务，链家系统的操作系统等等。

六、运营策略

1.设立品质租赁平台，开放真房源数据，全面覆盖个人及机构化运营的租赁房源，还设立了真房源门槛。

用户心仪的房子都已通过大数据、人工智能等先进技术全流程动态筛选，以确保贝壳平台所有房源真实存在、真实价格、真实在租，并且运营主体真实，使用真实图片。

目前，平台已吸引超过500家品牌公寓入驻，品质联盟启动，优客逸家、龙湖冠寓、自如、魔方、美丽屋、You+、乐乎、同创、城家、湾流等10家品牌公寓成为首批联盟成员。

2.VR加持用户体验，以VR为卖点。这是VR技术第一次大规模运用在C端app上，带来了不少的关注度。

3.广告

现阶段贝壳的当务之急是获取流量，增加曝光。贝壳斥巨资在世界杯投广告还是有一定的作用的。由下面的需求图谱可知，世界杯期间，贝壳找房的来源相关词，相关性强的有“贝壳找房和链家的关系”“斗鱼”“优酷”“世界杯”“qq邮箱”“百度”“贝壳找房的百度百科”。

“贝壳找房和链家的关系”“贝壳找房的百度百科”“百度”是因为贝壳来自于链家而且贝壳app与链家app页面展现同质化带来流量；“优酷”“世界杯”很明显是因为贝壳在世界杯上投了广告；而“斗鱼”可能是因为百度上关于斗鱼的报道页面都会有贝壳广告的原因；至于“qq邮箱”暂时没找到两者之间的关联。

另一方面，贝壳找了王轩做代言，广告在各大地铁站都能看到，除此之外还找了Jeffery作为租房广告的代言人，Jeffery年轻人会比较熟悉，与租房0元入住这个活动的主要参与群体（大学生）高度重合。

参考文献：

• 虎嗅：《链家为什么一定要做贝壳？》
• 易观：《中国移动房产服务市场专题分析2017年H1》
• 百度指数：《关键词——贝壳找房》
• 贝壳租房：https://mp.weixin.qq.com/s/9PBdNI87ig7bh0PSYJaWgA

本文由 @kathy 于。，

题图来自 Pexels ，基于 CC0 协议